Erfdienstbaarheid: een grondige uiteenzetting

Foto van Jaap Feitsma | Advocaat
Jaap Feitsma | Advocaat

Dit artikel is geschreven door Jaap Feitsma, een ervaren advocaat in de algemene civiele praktijk.

Erfdienstbaarheid
Inhoudsopgave

Erfdienstbaarheid is een veelvoorkomend en eeuwenoud recht in Nederland en bestaat al sinds 1811.

Een voorbeeld hiervan is dat u alleen uw eigen erf kan bereiken door over het erf van uw buren te gaan, bijvoorbeeld via hun oprit. Het is dan van belang dat er een recht van overpad wordt gevestigd. Ook kan er een recht van overpad ontstaan door verjaring.

In dit blog behandelen we alles wat u moet weten omtrent erfdienstbaarheid. Wat is erfdienstbaarheid, welke soorten zijn er en hoe kunt u erfdienstbaarheid inschrijven, wijzigen of stopzetten? Ook vertel ik hoe een advocaat u kan ondersteunen bij geschillen.

Wat is erfdienstbaarheid?

Erfdienstbaarheid is een recht waarmee het eigendom van een perceel voor een gedeelte beperkt wordt. Dit betekent dat iemand die niet de eigenaar is van het perceel, toch het recht heeft om iets te doen op dit perceel. Wat er op het perceel gedaan mag worden, is afhankelijk van het soort erfdienstbaarheid wat van toepassing is. De bekendste vorm is het recht van overpad, waarbij bijvoorbeeld uw buurman uw perceel mag betreden, om zijn eigen perceel te bereiken. Erfdienstbaarheid gaat niet verloren tijdens de verkoop van het perceel en wordt meestal overgedragen bij een overdracht van eigendom.

Definitie en basisprincipes

Het basisprincipe van erfdienstbaarheid is, dat het een zakelijk recht is waarbij een perceel (het dienende erf) verplicht is om een bepaalde last te dulden of een recht te verschaffen ten gunste van een ander perceel (het heersende erf). Dit is vastgelegd in art. 5:70 BW. Het doel van een erfdienstbaarheid is om het gebruik van het heersende erf te vergemakkelijken, bijvoorbeeld door het recht te geven om over een pad op het dienende erf te lopen of te rijden.

Soorten erfdienstbaarheden

Er zijn verschillende soorten van erfdienstbaarheid, hieronder beschrijf ik er een paar:

  • Erfdienstbaarheid van overpad: zoals al genoemd, is dit het recht om de grond van bijvoorbeeld uw buren te betreden, om vervolgens uw eigen grond te kunnen bereiken. Dit mag alleen wanneer dit de enige manier is om uw eigen perceel te bereiken.
  • Erfdienstbaarheid van afwatering: om wateroverlast op een perceel te voorkomen kan het water worden afgevoerd via het perceel van iemand anders. Het water mag bijvoorbeeld afgevoerd worden via de afvoer van de buurman, of via een naastgelegen sloot. Ook hier geldt dat deze manier van afwatering noodzakelijk is.
  • Erfdienstbaarheid van licht en uitzicht: Een eigenaar van een perceel mag bijvoorbeeld geen hoge bomen of gebouwen plaatsen die het uitzicht of zonlicht van de buren belemmeren.
  • Erfdienstbaarheid van leidingen of kabels: Een eigenaar van een perceel dient toe te staan dat bijvoorbeeld door nutsbedrijven of telecommunicatiebedrijven leidingen, kabels of buizen onder, over of door zijn erf worden gelegd.

De juridische achtergrond van erfdienstbaarheid

Een erfdienstbaarheid kan volgens de wet bestaan uit “een verplichting om op, boven of onder een der beide erven iets te dulden of niet te doen.” (art. 5:71 BW). Het moet dus gaan om een ‘dulden’ of een ‘niet doen’ en dus niet om actief handelen.

Daarnaast is erfdienstbaarheid een zakelijk recht: het rust op een (onroerende) zaak. Dat wil ook zeggen dat een erfdienstbaarheid niet alleen geldt tussen de partijen die de overeenkomst hebben gesloten, maar dat het ook tegen en door rechtsverkrijgers kan worden ingeroepen. Als dus het dienende erf wordt verkocht aan een derde, kan de erfdienstbaarheid ook tegen deze nieuwe eigenaar worden ingeroepen. Dit geldt ook wanneer het heersende erf wordt verkocht.

Belangrijke Wetgeving in Nederland

De Nederlandse wet, in het bijzonder titel 6 van boek 5 van het Burgerlijk Wetboek, regelt de algemene principes van erfdienstbaarheden. De wet biedt geen uitputtende lijst van soorten erfdienstbaarheden. Hierdoor kunnen erfdienstbaarheden in allerlei vormen worden vastgesteld, zolang ze voldoen aan de wettelijke eisen.

Ook vind je in deze titel relevante wetgeving over erfdienstbaarheid waaraan de eigenaren van het heersende erf en het dienende erf zich dienen te houden en staat hierin omschreven in welk geval de rechter kan worden verzocht om opheffing dan wel wijziging.

Het vaststellen van erfdienstbaarheid

Artikel 5:72 BW bepaalt dat een erfdienstbaarheid ontstaat door vestiging of door verjaring:

  1. Vestiging wil zeggen dat de eigenaren van het dienende en het heersende erf door de notaris een notariële akte laten opstellen waarin de erfdienstbaarheid wordt omschreven. Deze notariële akte wordt vervolgens ingeschreven in de kadastrale registers;
  2. Verjaring:
  • Bevrijdende verjaring: als bijvoorbeeld een boom gedurende 20 jaar onrechtmatig op het dienende erf staat, dan is er een erfdienstbaarheid ontstaan;
  • Verkrijgende verjaring: als de eigenaar van het heersende erf 10 jaar te goeder trouw gebruik heeft gemaakt van bijvoorbeeld het recht van overpad, kan er een erfdienstbaarheid zijn ontstaan. ( 3:23 BW).

Overigens slaagt een beroep op verkrijgende verjaring niet snel, omdat goede trouw vaak ontbreekt. De eigenaar van het heersende erf heeft namelijk een onderzoeksplicht. Goede trouw ontbreekt bijvoorbeeld als een erfdienstbaarheid is opgenomen in openbare registers, maar deze niet zijn geraadpleegd.

Of sprake is van het ontstaan van een erfdienstbaarheid door verjaring, hangt af van de omstandigheden van het geval en zal per situatie moeten worden beoordeeld.

Het inschrijven van erfdienstbaarheden in het Kadaster

Voor vestiging van een erfdienstbaarheid is een overeenkomst nodig die moet zijn vastgelegd in een notariële akte. Die akte moet worden ingeschreven in het Kadaster, zodat de erfdienstbaarheid ook voor derden kenbaar is. Op deze wijze is de erfdienstbaarheid juridisch bindend, voor huidige maar ook voor toekomstige eigenaren van zowel het heersende als het dienende erf.

Zonder registratie in het Kadaster heeft de erfdienstbaarheid in principe geen werking tegenover derden (zoals nieuwe eigenaren). Om mogelijke geschillen in de toekomst te voorkomen, is een goede vastlegging in het Kadaster belangrijk.

Het wijzigen van een erfdienstbaarheid

Omdat erfdienstbaarheid een zakelijk recht is, kan dit niet zonder tussenkomst van de notaris of rechter worden aangepast. Als beide partijen het gezamenlijk eens zijn over de wijziging, dan kunnen zij hierover gezamenlijk afspraken maken en dit vast laten leggen bij een notaris. Werkt een van beide partijen echter niet mee, dan dient de rechter te worden gevraagd om een erfdienstbaarheid te wijzigen. Hiervoor is een advocaat nodig. De rechter kijkt hierbij of er sprake is van omstandigheden die partijen bij de vestiging van de erfdienstbaarheid niet hadden voorzien (art. 5:78 BW).

Het stoppen van een erfdienstbaarheid

Ook voor het opheffen van een erfdienstbaarheid dient u naar de notaris of naar de rechter te gaan. Een rechter kijkt hierbij of de uitoefening van de erfdienstbaarheid onmogelijk is geworden of dat de eigenaar van het heersende erf geen redelijk belang meer heeft bij de uitoefening (art. 5:79 BW). Voor de gang naar de rechter heeft u een advocaat nodig.

De niet-permanente erfdienstbaarheden

Niet-permanente erfdienstbaarheden zijn erfdienstbaarheden die tijdelijk van aard zijn en dus niet voor onbepaalde tijd verbonden blijven aan het dienende en heersende erf. In tegenstelling tot permanente erfdienstbaarheden zijn niet-permanente erfdienstbaarheden beperkt in duur of afhankelijk van specifieke omstandigheden. Denk bijvoorbeeld aan een tijdelijk recht van toegang of een tijdelijke opslag in verband met bouwwerkzaamheden.

Erfdienstbaarheid hoe zit het precies

Art. 5:73 lid 1 BW is de bepaling die betrekking heeft op de inhoud en de wijze van uitoefening van een erfdienstbaarheid.

Op het moment dat er onenigheid ontstaat over erfdienstbaarheid, dan raden we aan eerst eens te kijken in de notariële akte. De regels die hier worden benoemd zijn namelijk leidend als de onenigheid zich gaat uiten in een juridisch conflict.

Een rechter kijkt voor de uitleg van een erfdienstbaarheid naar de partijbedoeling. Deze partijbedoeling moet worden afgeleid door de in de akte van vestiging gebruikte bewoordingen uit te leggen naar objectieve maatstaven in het licht van de (inhoud van de) gehele akte van vestiging.

Er zijn echter ook notariële akten waarin de inhoud van de erfdienstbaarheid zeer summier is beschreven, bijvoorbeeld een akte waarin enkel is aangegeven dat er een recht van overpad is. Art. 5:73 lid 1 BW bepaalt dat, wanneer de notariële akte geen regels bevat, de plaatselijke gewoonte bepalend is voor de inhoud en de wijze van uitoefening van de erfdienstbaarheid.

Tot slot bepaalt art. 5:73 lid 1 BW dat, wanneer er ook geen plaatselijke gewoonte is en er twijfel is over de inhoud en de uitoefening van de erfdienstbaarheid, het aankomt op de wijze waarop de erfdienstbaarheid gedurende een geruime tijd zonder tegenspraak is uitgeoefend.

De uitoefening van een erfdienstbaarheid is niet onbeperkt

De eigenaar van het heersende erf heeft geen onbeperkt recht om de erfdienstbaarheid uit te oefenen, maar is verplicht om de erfdienstbaarheid op de minst bezwarende wijze uit te oefenen (art. 5:74 BW). De eigenaar van het dienende erf hoeft dus niet alles toe te laten.

In de praktijk zien we vaak dat er geschillen ontstaan als er een nieuwe eigenaar komt die van de erfdienstbaarheid gebruikmaakt en eenzijdig de voorwaarden oprekt.

Nevenverplichtingen bij erfdienstbaarheid

Naast de hoofdverplichting (zoals het recht van overpad) kunnen er ook nevenverplichtingen bestaan. Het moet hierbij gaan om een verplichting die ten dienste staat van de uitoefening van de erfdienstbaarheid. Zo kan bij een recht van overpad worden afgesproken dat de eigenaar van het heersende erf verantwoordelijk is voor het onderhoud van het pad.

Advocaten en juridische bijstand

Duidelijk is dat iedere erfdienstbaarheid op zichzelf staat en dat niet in zijn algemeenheid kan worden gezegd wat de inhoud van een erfdienstbaarheid is. Bovendien kan tijdsverloop tot gevolg hebben dat door verjaring een erfdienstbaarheid is ontstaan, terwijl die erfdienstbaarheid niet is vastgelegd in een notariële akte. Dit maakt dat het inwinnen van juridische hulp van wezenlijk belang kan zijn, zeker op het moment dat u een perceel aanschaft of heeft aangeschaft waarop een erfdienstbaarheid rust.

De rol van advocaat bij geschillen

In onze praktijk merken we dat veel burengeschillen gaan over erfdienstbaarheid. Onze ervaren advocaten kunnen u helpen bij onenigheid met de buren over de erfdienstbaarheden.

Het oplossen van conflicten omtrent erfdienstbaarheid

Wil uw buurman u geen toegang meer verlenen voor het recht van overpad? Neemt u dan contact met ons op en wij kijken samen wat een goede manier is om het conflict op te lossen. Onze advocaten kunnen helpen geschillen te beslechten en zo nodig een gerechtelijke procedure voor u opstarten.

Bemiddeling en juridische stappen

Ook kan het zijn dat u vragen heeft over erfdienstbaarheden of dat u hulp wilt bij het opstellen van een overeenkomst aangaande erfdienstbaarheid. Ook dan kunt u contact opnemen met onze gespecialiseerde advocaten.

Invloed van erfdienstbaarheid op vastgoedtransacties

Erfdienstbaarheden kunnen ook een belangrijke rol spelen op het moment dat u vastgoed koopt. Een erfdienstbaarheid beperkt namelijk niet alleen het gebruik van het vastgoed, maar kan ook de waarde van het vastgoed verminderen.

Het belang van erfdienstbaarheid bij aan- en verkoop

Bij verkoop van vastgoed gaat van rechtswege ook het recht van erfdienstbaarheid over. Hiervoor is niet vereist dat dit is opgenomen in een aparte of dat dit in de koopovereenkomst staat vermeld.

Dit kan ertoe leiden dat een koper een perceel koopt waarop een erfdienstbaarheid rust, terwijl hier hiermee niet bekend was. De koper moet deze erfdienstbaarheid echter wel respecteren. Het enige wat hem dan rest is de verkoper aansprakelijk stellen.

Due diligence en erfdienstbaarheid bij Vastgoed

Bij de koop van vastgoed is het dan ook van belang om een gedegen due diligence onderzoek te doen, waaronder ook een onderzoek naar erfdienstbaarheden. Dit behoort tot de onderzoeksplicht van de koper. U kunt hiervoor het Kadaster raadplegen en notariële akten bekijken waarin erfdienstbaarheden zijn vastgelegd.

Toekomstperspectief op erfdienstbaarheid

Erfdienstbaarheden zijn aan veranderingen onderhevig en blijven altijd actueel, denk maar eens aan de opkomst van wind- en zonneparken. Hiervoor moeten bijvoorbeeld kabels worden gelegd op iemands perceel. Ook kan een recht van overslag worden gevestigd voor overzwaaiende rotorbladen van een windturbine.

Contact

Heeft u naar aanleiding van dit blog nog vragen over erfdienstbaarheden of wilt u rechtsbijstand bij een conflict over erfdienstbaarheid, dan staan onze gespecialiseerde advocaten voor u klaar.

Via het contactformulier kunt u vrijblijvend een oriënterend gesprek inplannen met Defenz Advocaten.

Jaap Feitsma | Advocaat

Mijn naam is Jaap Feitsma en ik ben advocaat bij Defenz Advocaten. Met meer dan 7 jaar ervaring houd ik me bezig met de algemene civiele praktijk. Ik ben ervaren in arbeidsrecht, bouwrecht, huurrecht en aardbevingsschades.

Bent u op zoek naar een gemotiveerde advocaat die altijd het hoogst haalbare voor zijn cliënt wil halen?

Bel naar 06 30 20 63 77 of mail naar feitsma@defenz.nl voor een laagdrempelig en gratis oriëntatiegesprek.