Tijd voor een update! Bijna een jaar geleden schreef ik een blog over de gevolgen van de lockdown voor de rechtsverhouding van huurders en verhuurders van bepaalde bedrijfspanden, zoals de horeca en winkels (klik). In die blog ging ik uitgebreid in op het vonnis van rechtbank Den Haag, waarin zij had geoordeeld dat de coronacrisis als een onvoorziene omstandigheid moet worden aangemerkt.
Nadien zijn er verschillende vonnissen gewezen met verschillende uitkomsten. Hierin heeft de kantonrechter in Roermond aanleiding gezien om prejudiciële vraag te stellen aan de Hoge Raad. De Hoge Raad heeft die vraag in zijn arrest van 24 december 2021 beantwoord (klik).
Het antwoord van de Hoge Raad komt erop neer dat huurders van bepaalde bedrijfsruimten, zoals de horeca en winkels, aanspraak kunnen maken op huurprijsvermindering. Volgens de Hoge Raad is de omstandigheid dat een huurder de genoemde bedrijfsruimten vanwege de coronamaatregelen niet of slechts beperkt kan exploiteren, een ‘onvoorziene omstandigheid’ waarmee partijen geen rekening hebben gehouden bij huurovereenkomsten die vóór 15 maart 2020 zijn gesloten. In die gevallen kan de rechter de huurovereenkomst aanpassen door de huurprijs te verminderen over de periode van het omzetverlies. Voor huurovereenkomsten die na 15 maart 2020 zijn gesloten, moet de rechter per geval beoordelen of er sprake is van een ‘onvoorziene omstandigheid’.
De Hoge Raad heeft verder een rekenmodel in zijn arrest opgenomen op basis waarvan zowel de rechter als partijen zelf de hoogte van de huurprijsvermindering kunnen berekenen. Dit rekenmodel ziet er als volgt uit:
- De huurprijs wordt uitgedrukt in een percentage van het totaalbedrag aan vaste lasten.
- Vervolgens wordt bepaald welk bedrag dat percentage vormt van de TVL (Tegemoetkoming Vaste Lasten) waar de huurder aanspraak op kan maken. Dat bedrag wordt van de huurprijs afgetrokken.
- Daarna wordt de percentage van de omzetdaling berekend, waarna aan de hand van dit percentage wordt vastgesteld wel deel van de resterende huurprijs aan de omzetdaling wordt gerelateerd.
- Tot slot wordt het met de verstoring van de waardeverhouding samenhangende nadeel fiftyfifty over de huurder en de verhuurder verdeeld.
Aan de aan hand van een fictief voorbeeld dat de Hoge Raad in zijn arrest heeft uitgewerkt, ziet de berekening van de huurprijsvermindering er als volgt uit: huurprijs: € 4.500,-; vaste lasten: € 25.000,-; TVL: € 10.000,-; lagere omzet: € 20.000,-; referentieomzet: 100.000,-
- 100 % x ( € 4.500 : € 25.000) = 18%.
- 18% van € 10.000 = € 1.800,-.
- 100% – (100% x ( € 20.000 : € 100.000)) = 80%.
- ( € 4.500 – € 1.800) x 80% x 50% = € 1.080.
De huurprijs wordt in dit fictieve voorbeeld dus met € 1.080,-, oftewel 24%, verminderd gedurende de periode van het omzetverlies.
Een duidelijk antwoord van de Hoge Raad en (wellicht) een lichtpunt voor de zwaar door de lockdowns getroffen horecaondernemers en winkeliers. Zijn kunnen op basis van het antwoord met hun verhuurders in gesprek over de huurprijsvermindering. De praktijk moet echter uitwijzen of de verhuurders op dat gesprek zitten te wachten en bereid zijn om in goed overleg de huurprijs tijdelijk te verminderen. Het is namelijk goed voor te stellen dat de verhuurders helemaal niet blij zijn met het antwoord van de Hoge Raad.
