Eerder bespraken wij al de rechtsfiguur erfdienstbaarheid. Deze is verwant aan het kettingbeding. De betekenis van een kettingbeding is een afspraak die de verkoper en koper van vastgoed maken die zij laten vastleggen en die ook aan een volgende koper dient te worden opgelegd. Een kettingbeding geldt alleen tussen verkoper en koper. Het is dus niet zoals erfdienstbaarheid een zakelijk recht; het gaat niet van rechtswege over op een nieuwe koper.
Wat is een kettingbeding?
Een kettingbeding is een bepaling in een koopakte of notariële akte waarin de verplichting is opgenomen iets te doen of te laten. Omdat het alleen geldt tussen partijen, wordt in het beding meestal de verplichting opgenomen om, bij overdracht van het registergoed, het kettingbeding ook over te dragen aan de nieuwe koper.
Daarnaast wordt er vaak een boetebepaling opgenomen, zodat de verplichting ook daadwerkelijk wordt nagekomen en overgedragen. Als het kettingbeding wordt geschonden, dan is een boete verschuldigd. Een notaris zal er bij een overdracht op toezien dat een kettingbeding wordt doorgelegd aan een nieuwe eigenaar.
Een veelvoorkomend voorbeeld van een kettingbeding is bij de verkoop van particuliere recreatiewoningen op vakantieparken. Vaak worden er dan afspraken gemaakt over onderhoud en beheer die worden vastgelegd in een kettingbeding, zodat ook nieuwe eigenaren hieraan zullen bijdragen.
Uitleg kettingbeding
Het kettingbeding is niet vastgelegd in de wet. Volgens vaste jurisprudentie moet voor de uitleg van het kettingbeding worden gekeken naar alle omstandigheden van het geval en naar wat partijen redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten, het zogenoemde Haviltex-criterium. Er wordt dus niet alleen gekeken naar de letterlijke tekst van het beding.
Kettingbeding doorbreken
Omdat een kettingbeding geen zakelijk recht is en dus niet is verbonden aan het registergoed, geldt het in beginsel slechts tussen de partijen die het hebben afgesproken. Omdat er bijna altijd een boetebeding is opgenomen, is degene die de ketting doorbreekt wel een boete verschuldigd. Als de boete hoog genoeg is, zal een kettingbeding niet snel worden doorbroken.
Verschil met kwalitatieve verplichting
Een kwalitatieve verplichting is, net als een erfdienstbaarheid, een zakelijk recht en geldt slechts om iets te dulden of iets niet te doen. In een kettingbeding wordt juist vaak een verplichting om iets te doen vastgelegd, bijvoorbeeld de verplichting om een pand te onderhouden.
Daarnaast geldt dat een kwalitatieve verplichting wordt opgenomen in een notariële akte en ingeschreven in de registers van het Kadaster, zodat een nieuwe eigenaar van rechtswege gebonden is aan deze verplichting. Bij een kettingbeding moet de bepaling steeds aan de nieuwe koper worden doorgegeven, er is dus een rechtshandeling voor vereist.
Neem contact op met een advocaat van Defenz Advocaten
Wilt u weten of u een kettingbeding moet overeenkomen of toch een kwalitatieve verplichting of erfdienstbaarheid? Of is er een geschil ontstaan?
Neem vrijblijvend contact op voor een oriënterend gesprek met een van onze advocaten. U kunt mailen naar info@defenzadvocaten.nl of ons bereiken op 088 5159099. Aan een eerste oriënterend gesprek zijn geen kosten verbonden.
