In de koopovereenkomst van een woning wordt door de verkopende partij steeds vaker de niet-zelfbewoningsclausule opgenomen. Als u een huis koopt en deze clausule staat in het contract, dan dient u extra op te letten, zodat u later niet voor onaangename verrassingen komt te staan. In dit blog leg ik uit wat deze clausule betekent en waar u voor moet waken.
Wat is een niet-zelfbewoningsclausule? (betekenis en uitleg)
Bij de verkoop van een huis heeft de verkoper een mededelingsplicht. Dit houdt in dat hij in de koopovereenkomst moet verklaren over de staat van het huis, de eigenschappen en eventuele gebreken. Door een niet-zelfbewoningsclausule op te nemen in de koopovereenkomst, maakt de verkoper duidelijk dat hij niet zelf in de woning heeft gewoond en hierdoor niet op de hoogte is van de staat van de woning. Hij kan dan ook geen goede verklaring afgeven over de woning en dus sluit hij aansprakelijkheid uit met deze niet-zelfbewoningsclausule.
Niet-zelfbewoningsclausule voorbeeld
Dit is een voorbeeld van een niet-zelfbewoningsclausule:
“Koper is ermee bekend dat verkoper het verkochte niet zelf feitelijk heeft gebruikt als hoofdverblijf en derhalve niet uit eigen wetenschap kan informeren over eigenschappen respectievelijk gebreken van het verkochte waarvan hij op de hoogte zou zijn geweest indien hij het verkochte zelf als bewoner had gebruikt.
Verkoper staat er daarom niet voor in dat het verkochte de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik nodig zijn of voor een bijzonder gebruik dat koper voor ogen heeft, tenzij die eigenschappen uitdrukkelijk schriftelijk zijn gegarandeerd door verkoper.”
Waarom een niet-zelfbewoningsclausule?
Als de verkoper het huis zelf niet heeft bewoond, is hij minder op de hoogte van de staat van het huis. Het kan bijvoorbeeld zo zijn dat de verkoper het huis heeft geërfd of dat er huurders in het huis hebben gezeten. Hij kan hierdoor niet goed de staat van het huis verklaren en geeft dit aan in het koopcontract door een niet-zelfbewoningsclausule op te nemen.
Niet-zelfbewoningsclausule van toepassing
Als er een niet-zelfbewoningsclausule van toepassing is, heeft u als koper een zwaardere onderzoeksplicht. Wees daarom op uw hoede voor eventuele gebreken. Laat u zich dan ook goed voorlichten door uw aankoopmakelaar. Deze kan u adviseren of het nodig is om bijvoorbeeld bouwtechnisch onderzoek te laten verrichten.
Wat zijn de gevolgen?
Staat er een niet-zelfbewoningsclausule in het koopcontract, dan is het lastig voor de koper om te stellen dat de verkoper bepaalde dingen over de staat van het huis heeft verzwegen. Dat betekent dat er minder snel een beroep gedaan kan worden op non-conformiteit of van een verborgen gebrek.
Welke vormen van aansprakelijkheid blijven?
Met een niet-zelfbewoningsclausule vervalt niet alle aansprakelijkheid. Vormen van aansprakelijkheid die kunnen blijven bestaan:
- Verborgen gebreken: Als de gebreken ernstig zijn en het gebruik van de woning ernstig belemmeren, kan de verkoper soms toch een beroep doen op non-conformiteit;
- Opzet of bewuste verzwijging: Als de verkoper wist van het gebrek en dit bewust heeft verzwegen, kan er een beroep worden gedaan op wanprestatie of onrechtmatige daad;
De invloed op een verborgen gebrek
Doordat de onderzoeksplicht van de koper zwaarder weegt bij een niet-zelfbewoningsclausule, kan deze meestal geen beroep doen op non-conformiteit bij kleine gebreken of een gebrek dat de koper zelf had kunnen ontdekken. Zoals gezegd blijft aansprakelijkheid bij ernstige gebreken soms wel mogelijk.
Jurisprudentie
Soms kan er aanleiding zijn voor de rechter om een niet-zelfbewoningsclausule te vernietigen. Zo heeft de rechtbank Zeeland-West-Brabant op 22 november 2023 geoordeeld dat een niet-zelfbewoningsclausule onder bepaalde omstandigheden kan worden gekwalificeerd als onredelijk bezwarend in het geval de koper een consument is en de verkoper een professionele partij.
In deze zaak, waarbij de kopers aanzienlijke hinder ervaren van hun nieuwe buren, deden de kopers een beroep op vernietiging van het beding. De vastgoedondernemer waar zij het huis van kochten, had de woning eerder gekocht voor een veel lager bedrag. Volgens de rechter had de ondernemer kunnen vermoeden dat er sprake was van ernstige overlast van de buren. De rechter hield hierbij rekening met het feit dat de kopers geen aankoopmakelaar hadden en er niet afzonderlijk was onderhandeld over het beding. Bovendien hadden kopers een marktconforme prijs betaald. Het gevolg is dat de koopovereenkomst wordt ontbonden omdat er sprake is van een oneerlijk beding (ECLI:NL:RBZWB:2023:8179).
Verschil tussen een niet-zelfbewoningsclausule en ouderdomsclausule
Met een ouderdomsclausule wordt aansprakelijkheid ook uitgesloten, maar dan niet omdat de verkoper er niet heeft gewoond, maar omdat het huis ouder is. De koper accepteert met een ouderdomsclausule de risico’s die met de ouderdom van de woning gepaard gaan. Net als bij de niet-zelfbewoningsclausule wordt de mededelingsplicht van de verkoper enigszins verlicht. De koper dient dus in beide gevallen scherper onderzoek te doen naar de staat van het huis.
“As is, where is” clausule en een niet-zelfbewoningsclausule
Bij een “as is, where is”-clausule aanvaardt de koper het object in de staat waarin zich het bevindt op het moment van koop, inclusief alle zichtbare en onzichtbare gebreken. Deze clausule is dus nog omvattender dan de niet-zelfbewoningsclausule en de ouderdomsclausule. De “as is, where is”-clausule wordt vaak gebruikt bij bedrijfs onroerend goed, veilingen of executieverkopen. Bij de koop van een woning wordt deze uitsluiting van volledige aansprakelijkheid bij woningen vaak ongeldig verklaard door rechters, omdat deze in strijd is met de dwingendrechtelijke bescherming van consumentenkoop.
Neem een advocaat in de hand
Heeft u als koper of als verkoper nog vragen over de niet-zelfbewoningsclausule? Of heeft u een andere vraag met betrekking tot het vastgoedrecht? Neemt u vrijblijvend contact met mij op.
