In de praktijk komt het vaak voor dat iemand grond in bezit neemt van een ander. Dit leidt er na verloop van tijd toe dat de eigendom van de grond overgaat.

Hoeveel tijd er moet verstrijken voordat iemand eigenaar wordt van de grond die hij in bezit heeft genomen, is afhankelijk van of iemand te goeder trouw de grond in bezit heeft genomen.

In deze blog ga ik in op de situatie waarin iemand eigenaar meent te zijn geworden van een stuk grond, zonder dat hij heeft gesteld dat hij te goeder trouw is. In de praktijk komt deze situatie namelijk het meest voor. In de literatuur wordt deze soort verjaring ‘bevrijdende verjaring’ genoemd.

Van belang is nog om te vermelden dat er niet al sprake is van goede trouw als de bezitter niet wist dat de grond die hij in bezit heeft genomen van een ander was. We spreken pas van goede trouw als de bezitter ook niet had behoren te weten dat de grond van een ander was. Dat laatste is alleen aan de orde wanneer uit de openbare registers niet blijkt dat de grond van een ander was.

Hieronder zal ik eerst het relevante wetsartikel bespreken. Daarbij zal ik ingaan op wat de woorden in het wetsartikel precies betekenen en wat het artikel regelt. Daarna zal ik ingaan op de voorwaarden voor een succesvol beroep op verjaring en zal ik nog een omstandigheid noemen die een beroep op verjaring tóch kan doen falen.

Bevrijdende verjaring: uitleg artikel

De wet bepaalt in artikel 3:105 lid 1 BW dat: “Hij die een goed bezit op het tijdstip waarop de verjaring van de rechtsvordering strekkende tot beëindiging van het bezit wordt voltooid, verkrijgt dat goed, ook al was zijn bezit niet te goeder trouw.”

Onder ‘een goed’ wordt een recht of een zaak verstaan (een object dat voor menselijke beheersing vatbaar is). Grond is dus ook een goed.

‘Verkrijging’ van dat goed houdt in dat iemand eigenaar wordt.

Het is dus niet dat de grond verjaart na verloop van tijd (zoals nog weleens wordt gezegd), maar dat de vordering van de aanvankelijke eigenaar om zijn grond weer terug te krijgen, verjaart. Dit komt later, onder de kop ‘verloop van termijn’, nog een keer naar voren.

Voorwaarden

Voordat we kunnen spreken van bevrijdende verjaring moet er sprake zijn van bezit – zoals al bleek uit artikel 3:105 BW – en moet er een termijn van twintig jaar zijn verstreken. Deze twee voorwaarden bespreek ik hieronder.

Bezit

De term ‘bezit’ betekent: houden voor zichzelf (artikel 3:107 BW). Bij de beoordeling of er sprake is van houden, wordt er zoveel mogelijk aangesloten bij de verkeersregels, oftewel: alledaagse normen, en uiterlijke kenmerken (artikel 3:108 BW). Zo houdt iemand niet de grond waarop hij zijn fiets parkeert. Iemand houdt wel de grond als hij die grond omheint zodat niemand anders er gebruik van kan maken.

Ook het onderscheid tussen houden voor zichzelf en houden voor een ander wordt bepaald volgens verkeersregels en uiterlijke kenmerken – maar ook de wet is hier van belang (in het bijzonder: artikel 3:108 BW). Zo bepaalt de wet dat als iemand een zaak houdt, hij wordt vermoed die zaak voor zichzelf te houden. Dit vermoeden geldt natuurlijk niet als er duidelijke afspraken zijn gemaakt over het houden van een zaak, bijvoorbeeld bij huur en pacht. Een student die een kamer huurt, houdt die kamer voor de verhuurder en niet voor zichzelf.

Houden voor een ander kan niet ineens houden voor zichzelf worden (en dus bezit). Daar zijn twee uitzonderingen op (artikel 3:111 BW), maar die laat ik hier onbesproken.

Kortom, er kan dus alleen sprake zijn van verjaring als de persoon houdt voor zichzelf.

Verloop van twintig jaar

Het is van belang om in het oog te houden wat precies verjaart. Uit artikel 3:105 lid 1 BW volgt dat de rechtsvordering van de eigenaar verjaart.

Voor de voltooiing van de verjaring moet een termijn van twintig jaar zijn verlopen, zo blijkt uit artikel 3:306 BW. (Leuk feitje: in de vorige eeuw was dat nog dertig jaar.) De termijn van twintig jaar begint te lopen op de dag die volgt op de dag waarop de niet-eigenaar bezit heeft genomen, zo bepaalt artikel 3:314 lid 2 BW.

Ook is van belang dat die twintig jaar in principe niet onderbroken mag zijn geweest. Daar zijn twee uitzonderingen op (zie artikel 3:105 lid 2 BW), maar hierover zal ik niet verder uitweiden.

Uit de wet volgt dat het niet nodig is dat de persoon die een beroep doet op bevrijdende verjaring, zélf de grond al twintig jaar in bezit heeft. Dit volgt met zoveel woorden uit artikel 3:105 BW. Het gevolg hiervan is dat op het moment dat er twintig jaar is verstreken sinds de eigenaar het bezit is verloren, de eigendom overgaat op de persoon die op dát moment de grond in zijn bezit heeft.

Bijzonderheid

Toch gaat de eigendom niet altijd over op de bezitter, ook al wordt aan alle voorwaarden voldaan. Een interessante uitzondering doet zich voor als de in bezit genomen grond bij een kavelruil is ingebracht. De persoon die eigenaar wordt bij kavelruil, verkrijgt de grond. In de literatuur wordt er gesproken van ‘originaire eigendomsverkrijging’. De regels omtrent verjaring doen er dan helemaal niet meer toe: alles begint bij kavelruil dan weer van voor af aan.

Voor een voorbeeld, lees het vonnis van Rechtbank Leeuwarden, 10 maart 2018 via de volgende link: ECLI:NL:RBLEE:2010:BL7877, voorheen LJN BL7877, Rechtbank Leeuwarden, 96964 / HA ZA 09-467 (rechtspraak.nl).

Meer informatie

Zoals uit deze blog blijkt, zitten aan een beroep op bevrijdende verjaring allerlei haken en ogen. Meent u dat dat u eigenaar bent geworden van grond door verjaring, of heeft uw buurman grond van u in bezit genomen en wilt u verjaring voorkomen? Dan kunt u contact met mij opnemen via het kantoor of door een e-mail te sturen naar deboer@defenz.nl. Ik help u graag met het zetten van de juiste stappen.