Hoewel de woningmarkt oververhit is en kopers snel moeten handelen, wordt (gelukkig) in veel koopcontracten nog steeds een financieringsvoorbehoud opgenomen Een financieringsvoorbehoud biedt de koper de mogelijkheid het koopcontract onder bepaalde voorwaarden te ontbinden. De interpretatie van zo’n financieringsvoorbehoud kan voer voor discussie zijn, zoals de in deze blog te bespreken uitspraak van de rechtbank Rotterdam van 20 oktober 2021 (ECLI:NL:RBROT:2021:10064) laat zien.
Feiten
Het gaat in deze zaak om de verkoop van een woning voor een bedrag van € 610.000,-. Tussen de koper en de verkoper komt dienaangaande een koopovereenkomst tot stand en in de koopovereenkomst wordt een clausule gewijd aan het financieringsvoorbehoud. Simpel gezegd houdt dit financieringsvoorbehoud in dat de koper de koopovereenkomst kan ontbinden indien hij uiterlijk op 31 augustus 2020 geen hypotheek kan krijgen van een hypotheekverstrekker. De koper heeft de verplichting de ontbinding ‘schriftelijk en goed gedocumenteerd’ mede te delen aan de verkoper (de documentatieplicht). De clausule bepaalt verder dat de koper hierbij één afwijzing van een hypotheekverstrekker én een kopie van de hypotheekaanvraag moet laten zien. Komt koper deze verplichting niet na, dan dient hij een boete van € 61.000,- te betalen aan de verkoper.
Een paar dagen voor de deadline van 31 augustus 2020 laat de koper aan de makelaar weten dat een financiering voor de afgesproken koopprijs van € 610.000,- voor hem niet mogelijk is. Een verlaging van de koopprijs zou financiering wel mogelijk maken, maar hiermee gaat de verkoper niet akkoord. De koper laat op 31 augustus, de laatst mogelijke dag, aan de verkoper weten dat hij geen financiering kan krijgen en dat hij daarom de koopovereenkomst ontbindt. De afwijzing van de hypotheekverstrekker stuurt de koper mee, maar de hypotheekaanvraag ontbreekt…
De verkoper wijst op het ontbreken van de hypotheekaanvraag en stelt niet akkoord te zijn met de ontbinding van de koopovereenkomst zolang de hypotheekaanvraag ontbreekt. Omdat de koper ook na dit bericht de hypotheekaanvraag niet verstrekt aan de verkoper, spreekt de verkoper de koper aan tot betaling van de boete van € 61.000,-.
Rechtbank
De rechtbank Rotterdam ziet zich gesteld voor de vraag of de koper op tijd én op de juiste manier een beroep heeft gedaan op het financieringsvoorbehoud in de koopovereenkomst. De verkoper stelt van niet, omdat de hypotheekaanvraag niet is opgestuurd. De koper stelt van wel omdat de afwijzing van de hypotheekverstrekker volgens hem ook volstaat.
Volgens de rechtbank is de achtergrond van de documentatieplicht dat de verkoper moet kunnen beoordelen of de koper zich voldoende heeft ingespannen om financiering te krijgen voor de woning. De rechtbank constateert dat de koper ruim voor de deadline zijn financieringsprobleem kenbaar heeft gemaakt aan de verkoper onder verwijzing naar een taxatierapport. Daarnaast wist de verkoper dat de hypotheekverstrekker aan koper geen hypotheek zou verstrekken die hoger was dan de getaxeerde marktwaarde van de woning, zijnde € 585.000,-.
Beslissing
Gelet op deze omstandigheden en de achtergrond van de documentatieplicht concludeert de rechtbank dat de koper de koopovereenkomst tijdig en op de juiste manier heeft ontbonden, ook al ontbrak de hypotheekaanvraag bij de ontbinding. De verkoper was immers in staat te beoordelen of koper zich voldoende heeft ingespannen om financiering te krijgen. Volgens de rechtbank was de mededeling van de koper goed gedocumenteerd en had het overleggen van de hypotheekaanvraag geen meerwaarde gehad. Kortom, de koper heeft de koopovereenkomst tijdig en op juiste wijze ontbonden en de vordering van de verkoper tot betaling van de boete wordt afgewezen.
Heeft u als koper of verkoper vragen over een reeds gesloten koopovereenkomst of wilt u advies over een te sluiten koopovereenkomst, dan kunt u met mij contact opnemen via Boschma@defenz.nl of via het telefoonnummer 06-52520282.
