Samenwonen: wat heb je eigenlijk te zeggen over de huurwoning?
Over de inrichting waarschijnlijk heel veel. Maar kan je de verhuurder ook bijvoorbeeld vragen om gebreken te herstellen. Je zou denken van wel, maar juridisch ligt dat toch net anders. De verhuurder is namelijk alleen verplicht gehoor te geven aan de verzoeken van de huurder. Die is immers zijn contractspartij.
In dit artikel lees je hoe je ervoor kan zorgen dat je contractspartij wordt van de verhuurder, oftewel: medehuurder.
Hoe word je medehuurder?
Als echtgenoot of geregistreerd partner word je automatisch medehuurder zolang je jouw hoofdverblijfplaats in dezelfde woning hebt. Hiervoor is niet van belang of de huurovereenkomst vóór of na het huwelijk of geregistreerd partnerschap is aangegaan.
Ben je geen echtgenoot of geregistreerd partner, dan word je niet automatisch medehuurder. Als je medehuurder wilt worden, dan moet je samen met de huurder daarvoor een schriftelijk verzoek indienen bij de verhuurder. Dit verzoek kan je indienen wanneer je:
- ten minste twee jaar je hoofdverblijf in de woning hebt gehad;
- samen met de huurder een duurzame gemeenschappelijke huishouding hebt;
- voldoende inkomen hebt om de huurpenningen te kunnen betalen;
- niet de bedoeling hebt om binnen een korte termijn hoofdhuurder te worden. Als jouw verhuurder denkt dat dit wel jouw bedoeling is, moet hij dat aantonen.
Wat kan je doen als de verhuurder niet akkoord gaat met jouw verzoek?
Als de verhuurder niet binnen drie maanden schriftelijk akkoord gaat met het verzoek tot medehuurderschap, kan je de rechter verzoeken te bepalen dat je als medehuurder wordt aangemerkt. De rechter wijst jouw verzoek af als je:
- niet twee jaar met de huurder samen woont;
- geen duurzame gemeenschappelijke huishouding hebt;
- onvoldoende financiële middelen hebt om de huurpenningen te kunnen betalen;
- de bedoeling hebt met het verzoek jezelf op een korte termijn de positie van hoofdhuurder te verschaffen.
Wat zijn de voor- en nadelen van medehuurderschap?
Als medehuurder treed je automatisch in de plaats van de huurder als de huurder de huurovereenkomst opzegt of overlijdt. Daarnaast komen jou de zelfde rechten toe als de huurder. De keerzijde van de medaille is dat jou ook de verplichtingen toekomen die de huurder toekomen. Zo ben je tegenover de verhuurder hoofdelijk aansprakelijk voor de schulden die na jouw medehuurderschap zijn ontstaan. Dit betekent dat de verhuurder ook jou kan aanspreken als de huurder de huurpenningen niet betaalt of schade toebrengt aan de woning.
Zijn er ook andere mogelijkheden om medehuurder te worden?
Buiten de hiervoor genoemde (wettelijke) manieren kan je medehuurder worden door samen met de huurder de huurovereenkomst te ondertekenen. Je bent dan een ‘contractuele medehuurder’. Ook voor contractuele medehuurders geldt dat zij gedurende de huurperiode dezelfde rechten en plichten hebben als de huurder.
Wat zijn dan de verschillen tussen het contractuele- en wettelijke medehuurderschap?
De verschillen doen zich voornamelijk voor als jij als medehuurder de huurovereenkomst wilt opzeggen. Als wettelijke medehuurder eindigt jouw medehuurderschap als jij niet meer jouw hoofdverblijf in de woning hebt. Medehuurders die geen echtgenoot of geregistreerd partner zijn kunnen het medehuurderschap ook opzeggen. Dit is anders bij een contractuele medehuurderschap. Als contractuele medehuur kan je jouw medehuurderschap niet zomaar opzeggen. Daarvoor heb je meestal de instemming van de huurder en de verhuurder nodig. Zij kunnen weigeren hun instemming te verlenen aan de opzegging, bijvoorbeeld omdat ze er nadeel van kunnen ondervinden. In dat geval kom je niet van jouw medehuurderschap af. Of zij dit kunnen doen hangt echter af van de inhoud van de huurovereenkomst en overige omstandigheden van het geval. Is in de huurovereenkomst bepaald dat de medehuurder de huurovereenkomst enkel gezamenlijk met de huurder kan opzeggen en de huurder weigert mee te werken, dan blijf jij hoofdelijk aansprakelijk voor de verplichtingen en de schulden, ook als je de woning hebt verlaten. Je kunt proberen om er samen met de huurder en de verhuurder uit te komen, maar zij mogen dus weigeren mee te werken.
Een recent voorbeeld
Een recent voorbeeld is de uitspraak van kanontrechter Midden-Nederland van 16 oktober 2019 (ECLI:NL:RBMNE:2019:4541). In deze zaak gaat het om een onderbewindgestelde die in 2013 samen met de gedaagde een huurovereenkomst is aangegaan. Twee jaar later komt hun relatie tot een eind waardoor de onderbewindgestelde besluit de woning te verlaten. Weer twee jaar later vraagt de onderbewindgestelde de verhuurder de huurovereenkomst op naam van de gedaagde te zetten, maar de verhuurder weigert dat te doen. In 2018 ontstaat er een huurachterstand. De verhuurder spreekt zowel de gedaagde als de onderbewindgestelde daarop aan en vordert onder andere betaling van de huurachterstand.
Volgens de kantonrechter heeft de wet geen vaste regel voor een dergelijke situatie. Het antwoord op de vraag of de onderbewindgestelde verplicht is de huurachterstand te voldoen, hangt af van wat partijen in de huurovereenkomst hebben afgesproken.
De verhuurder had in de huurovereenkomst opgenomen dat:
Iemand die samen met een of meer anderen de huurovereenkomst met verhuurder is aangegaan en heeft ondertekend, zonder dat er sprake is van wettelijke medehuurderschap, verliest zijn huurderschap niet door het gehuurde definitief te verlaten. Ook dan blijft hij hoofdelijk aansprakelijk voor de verplichtingen uit de huurovereenkomst. Een contractuele medehuurder kan slechts samen met de andere huurder(s) de huurovereenkomst door opzegging beëindigen.
De kantonrechter oordeelt dat de verhuurder de opzegging van onderbewindgestelde terecht mag weigeren. De verhuurder wil de woning niet alleen aan gedaagde verhuren en kan vanwege de huurbescherming de overeenkomst met gedaagde ook niet opzeggen. Het weigeren van opzegging van de onderbewindgestelde is zijn enige optie. De weigering is alleen dán niet redelijk als vast komt te staan dat gedaagde voldoende financiële middelen heeft om de huurpenningen te betalen. Daarvan is niet gebleken. Onderbewingestelde is daarom mede verantwoordelijk voor de huurachterstand, ook als is die ontstaan na zijn vertrek.
Het voorgaande bewijst dus dat het heel erg belangrijk is om goede voorwaarden overeen te komen bij het aangaan van een huurovereenkomst. Hiermee voorkom je namelijk dat je later onaangenaam wordt verrast.
Voor meer informatie over dit onderwerp kan je contact opnemen met mr. S.N. (Samim) Madjidi
