Inleiding: welk huurregime?
Op een huurovereenkomst zijn naast de algemene bepalingen van boek 3 en 6 van het Burgerlijk Wetboek ook van toepassing de bijzondere huurbepalingen van boek 7 BW. De contractsvrijheid van partijen is op een groot aantal punten ingeperkt en kan per type huurovereenkomsten verschillen. Een huurovereenkomst kan namelijk onder verschillende wettelijke regimes vallen.
Algemene bepalingen altijd van toepassing.
Op alle te verhuren objecten zijn de algemene bepalingen van de artikelen 7:201 tot en met 7:231 BW van toepassing. Deze algemene bepalingen zijn van toepassing op roerende zaken, vermogensrechten, woonboten en ongebouwde onroerende zaken. Voor gebouwde onroerende zaken kent de wet afzonderlijke regels voor kort gezegd woonruimte, 290-bedrijfsruimte en 230a- bedrijfsruimte.
Winkelruimte en kantoorruimte
Winkelruimte valt onder 290-bedrijfsruimte en kantoorruimte valt onder 230a-bedrijfsruimte. Dit onderscheid is van belang omdat de bedrijfsruimte van 7:290 BW een eigen regeling heeft voor de duur en de opzegging van de huurovereenkomst. Kort samengevat gelden er twee soorten opzeggingsregimes, voor de huurovereenkomst van vijf jaar of langer, maar korter dan tien jaar, en voor de huurovereenkomst van tien jaar of langer. Het eerste regime kent twee verplichte toewijzigingsgronden in geval van opzegging. Het tweede regime heeft vier verplichte toewijzigingsgronden met daarnaast een algemene belangenafweging.
Huurovereenkomst en algemene bepalingen
Bij verhuur van winkel- en kantoorruimte , waarvoor aparte huurregimes gelden, wordt in de praktijk veel gebruik gemaakt van standaard huurcontracten die door de Raad voor Onroerende Zaken zijn vastgesteld. De standaard huurovereenkomsten verklaren nagenoeg altijd algemene bepalingen van toepassing . Vrijwel altijd omvatten deze algemene bepalingen uitsluitingen van aansprakelijkheden. Bij de totstandkoming en ondertekening van de huurovereenkomst is de huurder zich van deze “kleine lettertjes” niet bewust. In de praktijk wordt pas op de algemene bepalingen een beroep gedaan als de problemen al zijn ontstaan.
De gebrekenregeling van artikel 7:204 BW
Dit artikel omschrijft wat als een gebrek gekwalificeerd kan worden. In feite vormen alle genotsbeperkende omstandigheden die niet aan de huurder zijn toe te rekenen, een gebrek. Dat kunnen bouwkundige gebreken, beschadigingen en achterstallig groot onderhoud zijn, maar ook niet stoffelijke gebreken of stoornissen van andere aard, zoals overlast door ongedierte of overlast veroorzaakt door een andere huurder. De gebrekenregeling geeft de huurder een aantal specifieke mogelijkheden om de verhuurder aan te spreken, zoals het vorderen van herstel, het verrekenen van de herstelkosten of een vordering tot huurprijsvermindering. Artikel 7:208 BW regelt de situatie dat de verhuurder aansprakelijk is voor de schade die de huurder als gevolg van het gebrek heeft geleden. Dit is overigens niet de schade die ontstaat doordat herstel van het gebrek is uitgebleven, maar heeft alleen betrekking op gevolgschade, zoals winstderving etc.
De algemene bepalingen
Nadat de huurder de verhuurder op zijn verplichtingen tot herstel van het gebrek heeft aangesproken, zal de huurder in de praktijk veelal de betaling van de huurbetalingen opschorten. Hier gaan de algemene bepalingen een rol spelen. In nagenoeg alle algemene bepalingen is opgenomen dat de huurprijs zonder beroep op opschorting, korting, aftrek of verrekening betaald moet worden. Artikel 11.3 van de algemene bepalingen huurovereenkomst winkelruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW van 2008 bepaalt onder meer: “Verhuurder is niet aansprakelijk voor schade ten gevolge van een gebrek en huurder kan in geval van een gebrek geen aanspraak maken op huurprijsvermindering en verrekening, behoudens de bevoegdheid tot verrekening als bedoeld in artikel 7:206 lid 3 Burgerlijk Wetboek”.
Deze algemene bepaling heeft dus tot gevolg dat de huurder de betaling van de huurpenningen niet kan opschorten o f kan verrekenen, met uitzondering van de verrekenbevoegdheid door zelf het gebrek te herstellen (artikel 7:206 lid 3 BW), noch schade kan vorderen. Dit kan wel anders zijn, indien de verhuurder de gebreken bij aanvang van de huurovereenkomst kende. Dit betekent dus dat een huurder door de algemene bepalingen zijn schade niet bij de verhuurder kan claimen. Bij het aangaan van de huurovereenkomst is het daarom aan te bevelen om bij de algemene bepalingen en de gevolgen daarvan stil te staan en zo nodig om daarover met de verhuurder in overleg te treden.
Slotsom:
Op grond van de algemene bepalingen, mits overeengekomen, kan een verhuurder dus bij verhuur van winkel- en kantoorruimte een mogelijke vordering tot schadevergoeding van de huurder afwijzen omdat de algemene bepalingen een dergelijke vordering uitsluiten. De eventuele schade moet de huurders dan zelf dragen. Het doorlezen van de algemene bepalingen is daarom zeker de moeite waard en kan onaangename verrassingen achteraf voorkomen.
Heeft u vragen over huurrecht?
Ik ben graag bereid uw vragen over het huurrecht te beantwoorden.
