De gevolgen van de coronacrisis zijn ongekend. De Nederlandse economie is door de coronamaatregelen het afgelopen jaar met 3,7 procent gekrompen. In 2009 (tijdens de kredietcrisis) was de krimp slechts 0,1 procent hoger. Naast de mentale en sociale impact, heeft de coronacrisis dus ook een financiële impact op velen. Dit geldt vooral voor horecaondernemers, die door de verplichte sluiting van hun zaak het afgelopen jaar weinig tot geen omzet hebben gedraaid. Hierdoor zijn menige horecaondernemers in financiële problemen terechtgekomen en kunnen bijvoorbeeld de huur van het bedrijfspand niet meer betalen. Wat zijn de juridische gevolgen hiervan? Hieronder leg ik dit uit.
In het civiele recht staat de contractsvrijheid voorop. Dit betekent dat (vooral professionele) contractspartijen een grote mate van vrijheid genieten bij het maken van afspraken, zolang deze afspraken niet in strijd zijn met dwingendrechtelijke bepalingen die in de wet zijn opgenomen. Een voorbeeld van een dwingendrechtelijke bepaling is artikel 3:40 BW. Dit artikel bepaalt dat een overeenkomst die qua inhoud of strekking in strijd is met de goede zeden of de openbare orde, nietig is.
Hoewel menige contractspartijen bij het aangaan van de overeenkomst over alle mogelijke scenario’s afspraken (proberen te) maken, kunnen zich in de praktijk gevallen voordoen waar de contractspartijen niet bij stil hebben gestaan. De coronapandemie is hier een goed voorbeeld van. In dergelijke gevallen kunnen de contractspartijen gebruik maken van het wettelijke vangnet. Dit wettelijke vangnet is in artikel 6:258 BW geregeld.
Op grond van artikel 6:258 BW kan de rechter op verzoek van één van de contractspartijen de gevolgen van de overeenkomst wijzigen of geheel of gedeeltelijk ontbinden op grond van onvoorziene omstandigheden. Deze onvoorziene omstandigheden moeten van een zodanige aard zijn dat de andere contractspartij naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet mag verwachten dat de overeenkomst ongewijzigd in stand blijft. Aan de wijziging of ontbinding kan terugwerkende kracht worden verleend.
De rechter spreekt geen wijziging of ontbinding uit als de omstandigheden naar de aard van de overeenkomst of de in het verkeer geldende opvattingen voor rekening komen van de contractspartij die zich op de onvoorziene omstandigheden beroept.
Op 21 januari 2021 heeft de rechtbank Den Haag (sector kantonrechter) een oordeel geveld over de vraag welke gevolgen de verplichte horecasluiting heeft voor de rechtsverhouding tussen de huurder (een horecaondernemer) en de verhuurder van het bedrijfspand (ECLI:NL:RBDHA:2021:461).
In lijn met het arrest van het gerechtshof Amsterdam van 14 september 2020 (ECLI:NL:GHAMS:2020:2604), waarin het hof het vonnis van de rechtbank Amsterdam van 1 september 2020 heeft bekrachtigd, heeft rechtbank Den Haag geoordeeld dat:
Op grond van artikel 7:204 BW lid 2 is een gebrek een staat of eigenschap van de zaak of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft.
Uit de parlementaire geschiedenis volgt dat niet alleen de stoffelijke toestand van de gehuurde zaak, maar elke daarop betrekking hebbende omstandigheid die het genot beperkt, een gebrek vormt. Uit de parlementaire geschiedenis blijkt dat ook een (onvoorziene) overheidsmaatregel als gebrek wordt aangemerkt.
Naar het oordeel van de rechtbank moet de coronacrisis, gelet op haar omvang en de gevolgen voor de economie en de maatschappij, als een onvoorziene omstandigheid in de zin van artikel 6:258 BW worden beschouwd. In de specifieke casus van deze zaak, hadden partijen naar het oordeel van de rechtbank deze pandemie en haar gevolgen niet in de tussen hen gesloten huurovereenkomst verdisconteerd en mochten over en weer ook niet van elkaar verwachten dat dit wel het geval zou zijn.
‘De coronacrisis en de getroffen overheidsmaatregelen hebben geleid tot een fundamentele verstoring van het evenwicht in de huurovereenkomst.’ Deze omstandigheden zijn naar het oordeel van de rechtbank van dien aard, dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is te achten dat de verhuurder een ongewijzigde instandhouding van de huurovereenkomst zou mogen verlangen. Om deze reden heeft de rechtbank de (subsidiaire reconventiele) vordering van de huurder toegewezen en de huurprijs gedurende de periode van de (gedeeltelijke) lockdown met terugwerkende kracht voor 50% verminderd. De huurprijsvermindering blijft gelden tot en met het moment dat de sluitingsmaatregel eindigt.
Het oordeel van de rechtbank is in overeenstemming met de trend die op dit moment in de rechtspraak is waar te nemen, waarin de rechters op grond van artikel 6:258 BW de huurders van bedrijfspanden tegemoetkomen in de huurprijs.
Mocht u als verhuurder of huurder hier verdere vragen over hebben, dan kunt u contact met mij opnemen.
