Het kan nog weleens goed klinken: een vve die maar een beperkte of geen financiële bijdrage van haar leden vraagt. Zo blijft er voor de individuele appartementseigenaar wat over om zelf te besteden. Met een inflatie van 5,6% eind 2021 kunnen wij ergere zaken bedenken. Toch weegt dit voordeel niet op tegen de nadelen. Het is namelijk vervelend als er geen potje is voor buitenschilderwerk of als niemand wat doet aan de lekkende kozijnen in de berging, maar het wordt een probleem als er geen geld is om het defecte leidingwerk te herstellen of de fundering aan te pakken wanneer dit hoogstnoodzakelijk is
Tot voor kort mocht een vve vooral zelf bepalen wat zij wilde vragen aan haar leden en hoeveel zij wilde sparen. In 2018 is hier verandering in gekomen. Daarover gaat deze blog.
In deze tekst wordt eerst meer verteld over de verhouding tussen de appartementseigenaar en de vve. Daarna wordt aandacht besteed aan het reservefonds.
Vve en eigenaren
Eigenaren van een appartement zijn van rechtswege (automatisch) lid van de vereniging van eigenaars: de vve. De vve beheert het gebouw. Dat ‘beheren’ houdt in dat zij beslissingen neemt over alle delen die gemeenschappelijk zijn. Denk dan aan de hallen en liften, maar ook de gevel, het dak en leidingen die door het hele gebouw lopen. Welke delen als gemeenschappelijk aangemerkt worden, is vaak geregeld in het reglement bij de splitsingsakte.
De beslissingen over wanneer er onderhoud moet plaatsvinden aan de gemeenschappelijke delen worden meestal genomen door de vergadering – die volgens de wet in ieder geval een keer per jaar moet plaatsvinden. In de vergadering heeft elke appartementseigenaar een of meerdere stemmen. Hoeveel stemmen een individuele appartementseigenaar heeft, is vastgelegd in de statuten. Elke eigenaar kan dus meebeslissen over wanneer, hoe en wat voor onderhoud plaats moeten vinden aan het gebouw.
Daartegenover staat natuurlijk dat elke appartementseigenaar financieel moet bijdragen aan het onderhoud. De hoogte van de bijdrage is voor elke eigenaar hetzelfde, tenzij het reglement anders bepaalt.
Een kleine bijzonderheid omtrent de besluitvorming aangaande het onderhoud, is de eventuele rol van de gemeente. Mocht het gebouw naar mening van de gemeente namelijk een gevaar opleveren voor gezondheid of veiligheid of niet (meer) voldoen aan de eisen, dan kan de gemeente via de kantonrechter een vergadering bijeenroepen en voorstellen doen aangaande het onderhoud (artikel 5:127a lid 1 BW). De gemeente kan geen opdracht daartoe geven.
Reservefonds
Sinds 2018 zijn vve’s verplicht een reservefonds aan te houden ‘ter bestrijding van andere dan gewone jaarlijkse kosten’, aldus artikel 5:126 BW. Ook moeten zij in beginsel jaarlijks een minimaal bedrag reserveren. Hoeveel er jaarlijks precies gereserveerd moet worden, kan bepaald worden op twee manieren. Allereerst kan dit aan de hand van het van het meerjarenonderhoudsplan (hierna: ‘MJOP’). Anders moet er 0,5% van de herbouwwaarde van het gebouw gereserveerd worden. Over de eerste manier nog het volgende.
Veel vve’s maken gebruik van een MJOP. Dat is een plan dat ziet op (noodzakelijke) onderhouds- en herstelwerkzaamheden, maar ook op eventuele vernieuwingen. Het geeft inzicht over de kosten die de vve heeft op de lange termijn. Het plan kan prettig zijn om mee te werken: eigenaren hebben zo een beter idee van wat er met hun geld gedaan wordt en wat zij van de vve mogen verwachten. Let wel, het MJOP kan alleen als basis genomen worden voor de berekening van het te reserveren bedrag, indien het plan niet ouder is dan vijf jaar en ziet op een termijn van minimaal tien jaar.
Afwijken
Appartementseigenaren kunnen afwijken van de regeling dat jaarlijks een bepaald bedrag gereserveerd moet worden op rekening van de vve. In de eerste plaats kan dat wanneer 80% van alle eigenaren tegen het aanhouden van een reservefonds stemt. Ten tweede kan een eigenaar ervoor kiezen een bankgarantie te verstrekken aan de vve. Dat houdt in dat de eigenaar garandeert dat de vereiste bijdrage gereserveerd en beschikbaar is (en blijft), maar bij de bank van de eigenaar zelf. De vve kan een beroep doen op de bankgarantie als zij dit nodig acht.
Wanneer de vve niet aan de regeling van artikel 5:126 BW voldoet, kan een appartementseigenaar via de kantonrechter de vve dwingen alsnog daaraan te voldoen.
Conclusie
Een reservefonds is ervoor bedoeld om calamiteiten het hoofd te kunnen bieden. Mocht een vve niet voldoen aan de wettelijke eisen met betrekking tot het reservefonds, dan kan dat de eigenaren – ook al besparen zij op de korte termijn – duur komen te staan.
Hebt u vragen omtrent bijdragen aan de vve of andere vragen over appartementsrechten? Dan kunt u contact met mij opnemen via deboer@defenz.nl of 088-5159099.
Auteur: mw. mr. E. de Boer
