Op 29 november 2024 heeft de Hoge Raad een belangrijke uitspraak gedaan voor de particuliere huursector. Lange tijd was het namelijk niet duidelijk of verhuurders een opslag van bijvoorbeeld 3% mochten hanteren bovenop de door het CBS bepaalde consumentenprijsindex (CPI). Dit zogenaamde huurverhogingsbeding is opgenomen in veel huurcontracten in de vrije sector (ECLI:NL:HR:2024:1780) .
Lagere rechters hebben zich hier eerder vaak over gebogen en kwamen vaak tot de conclusie dat zo’n beding in strijd is met Europese regels. Dit leidde ertoe dat eerder doorgevoerde huurverhogingen onverschuldigd waren betaald, zodat de huurder deze kan terugvorderen. Wat zegt de Hoge Raad?
De uitspraak van de Hoge Raad: een opslagbeding van 3% is in het algemeen geen oneerlijk beding
De Hoge Raad oordeelt in dit arrest dat een huurprijswijzigingsbeding dat voorziet in een jaarlijks toe te passen opslag op de huurprijs van maximaal 3% bovenop de consumentenprijsindex, in het algemeen geen oneerlijk beding is. Wel kan in individuele gevallen anders worden geoordeeld.
Dit komt doordat een huurovereenkomst een duurovereenkomst die doorgaans voor langere tijd wordt gesloten en slechts op beperkte gronden kan worden beëindigd door de verhuurder. De verhuurder heeft er dan ook een gerechtvaardigd belang bij om de aanvangshuurprijs jaarlijks te kunnen aanpassen. Ook zijn de financiële gevolgen van een opslagbeding met een jaarlijks maximumpercentage van 3% voor de huurder voorzienbaar.
Welk opslagpercentage mag de verhuurder hanteren?
De beoordeling of een opslagbeding oneerlijk is hangt voornamelijk af van het maximale opslagpercentage waarmee de huurprijs mag stijgen. De plaatsvervangend procureur-generaal overweegt in zijn advies aan de Hoge Raad dat een verhoging van maximaal 3% aanvaardbaar is, aangezien dit vergelijkbaar is met de jaarlijkse huurstijgingen in de sociale sector die door de Minister worden vastgesteld. Ook geeft hij hierin aan dat percentages van 4% of 5% onder omstandigheden niet oneerlijk zouden kunnen zijn (ECLI:NL:PHR:2024:771). Is dit percentage echter hoger, dan wordt het beding eerder als oneerlijk beschouwd en wordt gemis van een motivering voor de opslag in het opslagbeding de verhuurder zwaarder aangerekend.
Gevolgen van een oneerlijk opslagbeding
Of een opslagbeding oneerlijk is, moet per geval worden geoordeeld in verband met bijkomende omstandigheden die zich hebben voorgedaan ten tijde van het sluiten van de huurovereenkomst. De Hoge Raad heeft wel enkele beslissingen gegeven over de gevolgen:
- Als de rechter in een concreet geval een opslagbeding wel als oneerlijk beoordeelt, moet hij verhogingen van de huurprijs die zijn gebaseerd op het oneerlijke opslagbeding buiten beschouwing laten;
- Als de huurder in het verleden op basis van een oneerlijk opslagbeding doorgevoerde huurverhogingen heeft betaald, zijn deze onverschuldigd betaald, zodat de huurder in beginsel kan terugvorderen wat daardoor teveel is betaald.
Rol van de rechter
Ook heeft de Hoge Raad geoordeeld dat de rechter niet uit zichzelf mag overgaan tot verrekening van de huurachterstand van de huurder met door de huurder onverschuldigd betaalde huurverhogingen; dit mag alleen als de huurder zelf een beroep doet op die verrekening.
In het geval de verhuurder de huurovereenkomst wil ontbinden en het gehuurde wil ontruimen wegens achterstallige huurbetaling, dan moet de rechter wel zelf onderzoeken of het niet betalen door de huurder ernstig genoeg is voor beëindiging van de huurovereenkomst. Daarbij kan het namelijk relevant zijn dat de huurder in het verleden op grond van het oneerlijke beding te veel huur heeft betaald.
Gevolgen voor de praktijk
Het arrest van de Hoge Raad biedt meer duidelijkheid en zekerheid aan verhuurders. Zij hoeven op zich niet te vrezen dat hun opslagbeding van 3% een oneerlijk beding is. Met deze uitspraak wordt dan ook voorkomen dat verhuurders massaal de in het verleden ontvangen huuropslag zouden moeten terugbetalen aan huurders. Voor huurders blijft echter wel de mogelijkheid bestaan om oneerlijke praktijken aan te vechten, omdat elk geval individueel moet worden beoordeeld.
Onze visie
Bij Defenz Advocaten zien we dit arrest als een belangrijke uitspraak voor de vrije huursector en biedt het bescherming tegen exorbitante huurverhogingen. Daarnaast neemt het bij verhuurders de angst weg dat zij in het verleden geïnde huuropslagen zouden moeten terugbetalen. Aan huurders geeft het duidelijkheid, zij weten met dit arrest beter waar zij aan toe zijn. Heeft u vragen over dit arrest of een andere vraag over huurrecht? Neem dan contact met mij op voor een vrijblijvend juridisch advies.
