Op 31 januari 2025 heeft de Hoge Raad een belangrijke uitspraak gedaan in het huurrecht. Het gaat hierbij om een zaak die twee volwassen kinderen van een huurster hebben aangevochten tegen de verhuurder. De kinderen woonden samen met hun moeder in een sociale huurwoning toen hun moeder overleed. De vraag die zich voordeed was of er al dan niet een huurovereenkomst met hen tot stand was gekomen na het overlijden en nadat er afspraken waren gemaakt met de verhuurder over de ontruiming (ECLI:NL:HR:2025:167).
De situatie
De verhuurder wilde de kinderen niet meteen uit huis zetten na het overlijden van hun moeder en had daarom met hen een vaststellingsovereenkomst gesloten waarin was opgenomen dat zij nog een tijdje in de woning mochten blijven wonen, een zogenoemde ontruimingsovereenkomst.
De kinderen stelden zich vervolgens op het standpunt dat deze overeenkomst moest worden aangemerkt als een huurovereenkomst, omdat ook een vergoeding was afgesproken. Dit betekent dat aan de wettelijke omschrijving van huur is voldaan (art. 7:201 BW). In dat geval geldt ook dat de kinderen huurbescherming genieten en dat de huurovereenkomst niet zomaar mag worden opgezegd. De kantonrechter ging mee in dit standpunt en vond dat er een huurovereenkomst tot stand was gekomen.
Uitspraak van het Hof en de Hoge Raad
De Hoge Raad oordeelde echter anders. Zij vond, net als het Hof, dat er gekeken moet worden naar alle omstandigheden van het geval. Om te beoordelen of er daadwerkelijk een huurovereenkomst tot stand is gekomen, moet er ook gekeken worden naar hetgeen partijen ten tijde van het sluiten van de overeenkomst voor ogen hadden en naar de inhoud en strekking van de overeenkomst.
In casu was het de kinderen duidelijk door de verhuurder meegedeeld dat zij niet in de woning van moeder konden blijven wonen en dat zij op zoek moesten naar andere woonruimte. Zij mochten alleen langer in de woning blijven, zodat ze niet op straat kwamen te staan.
Gevolgen voor de praktijk
Het arrest van de Hoge Raad geeft meer nuance over huurcontracten dan in de rechtspraak die er tot nog toe was. Vaak werd namelijk aangesloten bij de wettelijke omschrijving van huur. Dit hield in dat als er een vergoeding was voor het gebruik, dit werd gezien als huur en gold de omvangrijke huurbescherming.
Volgens de Hoge Raad is het echter wenselijk dat tegen betaling door de verhuurder enig uitstel van ontruiming kan worden gegeven, zonder dat een huurder zich vervolgens kan beroepen op de huurbescherming.
Onze visie
Dit arrest biedt meer ruimte voor verhuurders en huurders om afspraken te maken over ontruiming, zonder dat meteen het huurcontract wordt verlengd.
Heeft u vragen over dit arrest of een andere vraag over huurrecht? Neem dan contact met mij op voor een vrijblijvend juridisch advies.
