Bij de huur van woonruimte geniet de huurder doorgaans vergaande huurbescherming. Die huurbescherming komt erop neer dat de verhuurder de huurovereenkomst alleen kan opzeggen, als hij zich kan beroepen op één van de in de wet genoemde opzeggingsgronden neergelegd in artikel 7:274 BW. Als geen sprake is van een opzeggingsgrond, dan heeft de verhuurder niet de mogelijkheid de huur op te zeggen.
De wet biedt de verhuurder echter mogelijkheden een huurovereenkomst aan te gaan waarbij de huurder niet een dergelijke huurbescherming geniet. Eén van die mogelijkheden is het sluiten van een tijdelijke huurovereenkomst. In deze blog wordt ingegaan op deze tijdelijke huurovereenkomst. Daarbij wordt in de eerste plaats het wettelijk kader besproken. Vervolgens wordt stilgestaan bij enkele valkuilen die van belang kunnen zijn bij tijdelijke huurovereenkomsten.
De wet
Uit artikel 7:271 lid 1 BW in combinatie met artikel 7:228 lid 1 BW volgt dat het mogelijk is een tijdelijke huurovereenkomst aan te gaan voor de duur van maximaal twee jaren bij zelfstandige woonruimte en maximaal vijf jaren bij onzelfstandige woonruimte. Als sprake is van een tijdelijke huurovereenkomst, heeft de huurder geen huurbescherming. Sinds 1 juli 2016 is het mogelijk een dergelijke tijdelijke huurovereenkomst aan te gaan.
Bij een tijdelijke huurovereenkomst is opzegging niet vereist en kan de huurovereenkomst door de verhuurder worden beëindigd zonder dat sprake hoeft te zijn van een opzeggingsgrond. De huurovereenkomst eindigt door het verstrijken van de overeengekomen termijn, mits de verhuurder de huurder schriftelijk informeert over het einde van de huur binnen 1 tot 3 maanden voor het einde van overeengekomen huurperiode, ook wel de ‘aanzegging’ genoemd.
Enkele valkuilen
De eerste valkuil betreft de aanzegging. Het vereiste van een (tijdige) aanzegging is van groot belang. Als de verhuurder namelijk te laat of te vroeg het einde van de huur aanzegt, ontstaat (in beginsel) een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd en geniet de huurder huurbescherming. Als verhuurder moet u deze ‘aanzegplicht’ dus goed in de gaten houden. Verhuurders doen er verstandig aan de aanzegging aangetekend te versturen, aangezien de verhuurder bij een eventueel geschil zal moeten bewijzen dat de aanzegging de huurder tijdig heeft bereikt.
De tweede valkuil betreft de verlenging van de tijdelijke huurovereenkomst. Het is niet toegestaan een tijdelijke huurovereenkomst met dezelfde huurder te verlengen voor bepaalde tijd, ook niet als daarmee de termijn van twee jaar/vijf jaar niet wordt overschreden. De verhuurder moet er dus op letten dat in de tijdelijke huurovereenkomst niet is bepaald dat de huurovereenkomst (automatisch) voor bepaalde tijd wordt verlengd. Uiteraard is het de verhuurder ook niet toegestaan met dezelfde huurder, na het eindigen van de eerste tijdelijke huurovereenkomst, nogmaals een tweede tijdelijke huurovereenkomst aan te gaan. Als de huurovereenkomst voor bepaalde tijd wél wordt verlengd, ontstaat een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd en geniet de huurder huurbescherming.
De derde en laatste valkuil heeft betrekking op een onduidelijk en onzorgvuldig geformuleerde huurovereenkomst. Het komt regelmatig voor dat verhuurders een tijdelijke huurovereenkomst willen aangaan, maar dat de tekst van de huurovereenkomst zowel kenmerken vertoont van een tijdelijke huurovereenkomst als van een niet-tijdelijke huurovereenkomst.
Een voorbeeld hiervan betreft de huurovereenkomst voor een minimale periode. Vóór 1 juli 2016 werden geregeld huurovereenkomsten gesloten waarin werd bepaald dat gehuurd wordt voor een minimale periode van (bijvoorbeeld) één jaar, met daarin de bepaling dat de huurovereenkomst door de huurder niet tussentijds kan worden opgezegd. Wanneer na 1 juli 2016 een tijdelijke huurovereenkomst wordt gesloten voor een minimale periode, waarin wordt verwezen naar artikel 7:271 lid 1 BW en artikel 7:228 lid 1 BW, bestaat echter de kans dat de rechter oordeelt dat sprake is van een huurovereenkomst mét huurbescherming.
Bij tijdelijke huurovereenkomsten is het namelijk niet toegestaan in de huurovereenkomst een bepaling op te nemen die het de huurder verbiedt de huurovereenkomst tussentijds op te zeggen. De huurder moet ingeval van een tijdelijke huurovereenkomst op grond van de wet namelijk altijd de mogelijkheid hebben de huur tussentijds op te zeggen gedurende de looptijd van de huurovereenkomst. Als in de huurovereenkomst een dergelijke bepaling is opgenomen, dan kan dat een aanleiding zijn voor de rechter om te oordelen dat geen sprake is van een tijdelijke huurovereenkomst, met als gevolg dat de huurder huurbescherming geniet. Als in die huurovereenkomst ook nog eens is opgenomen dat de verhuurder de huurovereenkomst dient ‘op te zeggen’ dan is de kans nog groter dat de rechter oordeelt dat partijen niet bedoeld hebben een tijdelijke huurovereenkomst aan te gaan. Bij tijdelijke huurovereenkomsten eindigt de huur immers niet door opzegging, maar eindigt de huur van rechtswege na een (tijdige) aanzegging.
Gelet op het feit dat de wetgever huurbescherming voor de huurder van groot belang acht, zal een rechter mijns inziens niet snel geneigd zijn een onduidelijke huurovereenkomst in het voordeel van de verhuurder uit te leggen. Het is voor verhuurders (en huurders) dus van groot belang de huurovereenkomst zorgvuldig op te stellen.
Conclusie
Indien u als verhuurder een tijdelijke huurovereenkomst wilt aangaan, is het van groot belang de tekst van de huurovereenkomst zorgvuldig te formuleren en om de regels omrent de aanzegging in acht te nemen. Doet de verhuurder dit niet, dan is de kans reëel dat door een rechter wordt geoordeeld dat sprake is van een huurovereenkomst met huurbescherming.
Heeft u als verhuurder of huurder vragen over een reeds gesloten huurovereenkomst of wilt u advies over een te sluiten huurovereenkomst, dan kunt u met mij contact opnemen via feitsma@defenz.nl of via het telefoonnummer 06-30206377.
