In deze blog wordt de rechtsfiguur van de erfdienstbaarheid besproken. Er wordt in de eerste plaats antwoord gegeven op de vraag hoe een erfdienstbaarheid tot stand komt. Vervolgens wordt ingegaan op de inhoud van de erfdienstbaarheid. Voordat op deze vragen wordt ingegaan, wordt in het algemeen besproken wat een erfdienstbaarheid is.
De erfdienstbaarheid in het algemeen
De definitie van een erfdienstbaarheid is neergelegd in artikel 5:70 BW, dat als volgt luidt:
Een erfdienstbaarheid is een last, waarmede een onroerende zaak – het dienende erf – ten behoeve van een andere onroerende zaak – het heersende erf – is bezwaard.
De meest bekende vorm van een erfdienstbaarheid, is een recht van overpad of een recht van weg. De eigenaar van het dienende erf moet, ingeval van een recht van overpad of weg, (doorgaans) dulden dat de eigenaar van het heersende erf gebruik maakt van een deel van zijn erf.
Minder bekende, maar wel veel voorkomende vormen van erfdienstbaarheden, zijn erfdienstbaarheden van licht en van uitzicht. Erfdienstbaarheden van licht en van uitzicht kunnen bijvoorbeeld worden gevestigd, ingeval de eigenaar van het heersende erf doorzichtige vensters wil plaatsen in een gevel die binnen twee meter van de erfgrens staat. In artikel 5:50 en 5:51 BW is namelijk bepaald dat het niet is toegestaan doorzichtige vensters te hebben in een gevel die binnen twee meter van de erfgrens staat. Door het vestigen van een erfdienstbaarheid van licht en van uitzicht, kan bewerkstelligd worden dat de eigenaar van het dienende erf de aanwezigheid van de vensters moeten dulden en kan bewerkstelligd worden dat het de eigenaar van het dienende erf niet is toegestaan maatregelen treffen die het uitzicht belemmeren.
Ik wil hiermee overigens niet zeggen dat iedere erfdienstbaarheid van licht en uitzicht of een recht van overpad een dergelijke inhoud heeft. Uiteindelijk zal voor iedere erfdienstbaarheid afzonderlijk vastgesteld moeten worden wat de inhoud daarvan is, waarover later meer.
Een erfdienstbaarheid is een zakelijk recht. Dat wil zeggen dat een erfdienstbaarheid niet alleen geldt tussen de partijen die de overeenkomst hebben gesloten, maar dat het ook tegen en door rechtsverkrijgers kan worden ingeroepen. Dit betekent dat wanneer een perceel waarop een erfdienstbaarheid rust (het dienende erf) wordt verkocht en geleverd, de erfdienstbaarheid op het perceel blijft rusten en dus ook tegen de nieuwe eigenaar van het perceel kan worden ingeroepen. Dit geldt eveneens wanneer het heersende erf wordt verkocht en geleverd. De nieuwe eigenaar van het heersende erf kan jegens de eigenaar van het dienende erf een beroep doen op de erfdienstbaarheid.
Het ontstaan van een erfdienstbaarheid
Artikel 5:72 BW bepaalt dat een erfdienstbaarheid ontstaat door vestiging of door verjaring. Vestiging wil zeggen dat de eigenaren van het dienende en het heersende erf door de notaris een notariële akte laten opstellen waarin de erfdienstbaarheid wordt omschreven. Na inschrijving van die notariële akte in de kadastrale registers, is de vestiging compleet.
Naast vestiging, kan een erfdienstbaarheid ontstaan door verjaring. Het voert te ver om in deze blog uitvoerig in te gaan op de rechtsfiguur van de verjaring. Kort gezegd komt het erop neer dat, wanneer iemand zich al jarenlang (doorgaans 20 jaar, in sommige gevallen 10 jaar) gedraagt alsof er een erfdienstbaarheid bestaat – bijvoorbeeld door het perceel van een ander te gebruiken of door het hebben van doorzichtige ramen in een gevel binnen twee meter van de erfgrens – en de eigenaar van dat perceel zich daar niet tegen heeft verzet, door verjaring een erfdienstbaarheid kan zijn ontstaan.
Of sprake is van het ontstaan van een erfdienstbaarheid door verjaring, hangt af van de omstandigheden van het geval en zal per situatie moeten worden beoordeeld.
De inhoud van de erfdienstbaarheid
In het voorgaande heb ik duidelijk gemaakt dat inhoud en de wijze van uitoefening van een erfdienstbaarheid per geval beoordeeld moeten worden. Artikel 5:37 lid 1 BW is de bepaling die betrekking heeft op de inhoud en de wijze van uitoefening.
Uit dat artikel volgt dat in de eerste plaats de akte van vestiging bepalend is. Er zijn notariële akten waarin de erfdienstbaarheid specifiek is omschreven. Zo kan een akte bijvoorbeeld bepalen dat de eigenaar van het heersende erf enkel het recht heeft om met een fiets over het dienende erf te rijden, om van en naar zijn garage te komen. In dat geval is het volstrekt duidelijk wat de inhoud van de erfdienstbaarheid is.
Er zijn echter ook notariële akten waarin de inhoud van de erfdienstbaarheid zeer summier is beschreven, bijvoorbeeld een akte waarin enkel is aangegeven dat er een recht van overpad is. Artikel 5:73 lid 1 BW bepaalt dat, wanneer de notariële akte geen regels bevat, de plaatselijke gewoonte bepalend is voor de inhoud en de wijze van uitoefening van de erfdienstbaarheid.
Tot slot bepaalt artikel 5:37 lid 1 BW dat, wanneer er ook geen plaatselijke gewoonte is en er twijfel is over de inhoud en de uitoefening van de erfdienstbaarheid, het aankomt op de wijze waarop de erfdienstbaarheid gedurende een geruime tijd zonder tegenspraak is uitgeoefend.
Kortom, alleen wanneer de notariële akte van vestiging geen regels bevat en geen sprake is van een plaatselijke gewoonte, is de wijze waarop de erfdienstbaarheid gedurende een geruime tijd is uitgeoefend bepalend voor het antwoord op de vraag wat de inhoud is van de erfdienstbaarheid.
Bij iedere erfdienstbaarheid geldt overigens de in artikel 5:75 BW neergelegde eis dat de uitoefening daarvan op de minst bezwarende wijze moet geschieden.
Afsluiting
Duidelijk is dat iedere erfdienstbaarheid op zichzelf staat en dat niet in zijn algemeenheid kan worden gezegd wat de inhoud van een erfdienstbaarheid is. Bovendien kan tijdsverloop tot gevolg hebben dat door verjaring een erfdienstbaarheid is ontstaan, terwijl die erfdienstbaarheid niet is vastgelegd in een notariële akte. Dit maakt dat het inwinnen van juridisch advies aangaande een erfdienstbaarheid van wezenlijk belang kan zijn, zeker op het moment dat u een perceel aanschaft of heeft aangeschaft waarop een erfdienstbaarheid rust.
Wordt u geconfronteerd met een erfdienstbaarheid in een notariële akte, vraagt u zich af of er wellicht een erfdienstbaarheid door verjaring is ontstaan of heeft u andere vragen over erfdienstbaarheden, dan kunt u daartoe met mij contact opnemen via feitsma@defenz.nl of via 06-30206377.
