In onze praktijk merken we dat mensen vaak tegen het vraagstuk van verjaring van de erfgrens aanlopen. In ons blog over erfdienstbaarheid werd er al kort op ingegaan: bevrijdende en verkrijgende verjaring. Bijvoorbeeld doordat er na een kadastrale grensreconstructie blijkt dat een schutting of heg op het erf van de buren is geplaatst. Er kan dan door verjaring een nieuwe erfgrens ontstaan. Dit vraagstuk levert vaak conflicten op tussen buren. Wanneer is een erfgrens verjaard? In dit blog ga ik hier nader op in.
Wat is verjaring bij erfgrenzen?
Bij de erfgrens wordt vaak gedacht aan de kadastrale erfgrens. Dit is de grens die vastligt in de openbare registers van het kadaster. Echter, dit hoeft niet altijd de juridische grens te zijn. Als een strook stuk grond namelijk al lange tijd in gebruik is door iemand anders dan de eigenaar, kan er door verjaring recht van eigendom ontstaan. De juridische grens is dan af gaan wijken van de kadastrale erfgrens en verschoven naar de feitelijke gebruikersgrens.
Definitie van verjaring
Verjaring is een juridisch begrip en betekent dat na verloop van een bepaalde tijd het niet meer mogelijk is om tegen een bepaalde zaak op te komen of een vordering in te stellen. Er kunnen dan geen juridische stappen meer gezet worden om het een en ander voor elkaar te krijgen.
Bij verjaring van de erfgrens betekent dit dus dat indien een ander een strook grond in bezit heeft genomen, de oorspronkelijke eigenaar van de strook grond na verloop van tijd niet meer kan vorderen dat de strook grond voor hem wordt vrijgemaakt zodat hij het bezit hierover weer kan uitoefenen. De erfgrens is dan door verjaring veranderd.
Bezitsvereiste
Een belangrijke voorwaarde voor verjaring van de erfgrens is dat een ander een strook grond in bezit heeft genomen. De definitie van bezit is vastgelegd in de wet. Bezit betekent dat iemand een goed voor zichzelf houdt (art. 3:107 BW). Van bezit van een stuk grond is sprake als iemand daarover de feitelijke macht uitoefent en pretendeert eigenaar te zijn van deze strook grond. Voor de buitenwereld lijkt het dan vaak alsof hij al eigenaar is van de betreffende strook grond.
In de praktijk zien we dat bezit kan worden aangenomen als alleen de bezitter nog toegang heeft tot het perceel en de eigenaar de strook grond niet meer kan betreden, bijvoorbeeld door het plaatsen van een hek.
De verjaringstermijn: 10 of 20 jaar?
Hiervoor heb ik uitgelegd wanneer er sprake is van bezit. Er kan echter pas sprake zijn van verjaring als de strook grond voor een langere aaneengesloten periode in bezit is genomen. In de wet staan twee verjaringstermijnen: een termijn van 10 jaar en een termijn van 20 jaar. Welke verjaringstermijn van toepassing is, is afhankelijk van de vraag of de bezitter te goede trouw was. Met andere woorden: wist de bezitter of had de bezitter moeten weten dat hij geen rechthebbende was ten aanzien van de strook grond?
Te goede trouw
Te goede trouw betekent dat iemand niet wist of kon weten dat de grond niet van hem was (art. 3:11 BW). Om vast te stellen of iemand te goede trouw is, wordt gekeken naar het moment waarop hij de strook grond in bezit nam. Als de bezitter op dat moment zich redelijkerwijs als rechthebbende beschouwde en zich er niet van bewust was dat hij een strook grond van een ander in bezit nam, dan is hij te goede trouw. Als de bezitter eenmaal te goede trouw is, dan wordt hij dat geacht te blijven.
Er wordt vanuit gegaan dat iemand met zuivere intenties handelt. Dat betekent dat er in eerste instantie vanuit gegaan dient te worden dat de bezitter te goede trouw is. Dit vermoeden van te goede trouw is vastgelegd in artikel 3:118 lid 3 BW.
Is iemand niet te goede trouw? Dan moet dit bewezen worden. Dat kan door bijvoorbeeld aan te tonen dat de bezitter op het moment dat hij de strook grond in bezit nam wist of had moeten weten dat hij geen rechthebbende was van de strook grond. Het bewijzen dat iemand niet te goede trouw is, kan erg lastig zijn. Dat een bezitter uit de kadastrale kaart had kunnen opmaken dat de kadastrale grens niet de juridische grens was, maakt nog niet dat de goede trouw dan ontbreekt. Dit omdat in de rechtspraak is bepaald dat kadastrale kaarten niet tot de openbare registers behoren. Er zal dan dus aanvullend bewijs nodig zijn om aan te tonen dat iemand niet te goede trouw is.
Verkrijgende verjaring: 10 jaar
Als de bezitter te goede trouw is, geldt een verjaringstermijn van 10 jaar (art. 3:99 BW). Is er dan sprake van een bezit van 10 aaneengesloten jaren, dan kan er sprake zijn van verjaring. Dit noemt men dan verkrijgende verjaring.
Bevrijdende verjaring: 20 jaar
Als de bezitter opzettelijk het stuk grond heeft ‘ingepikt’ en dit wordt bewezen, dan is hij volgens de wet niet te goede trouw en geldt er een verjaringstermijn van 20 jaar (art. 3:314 lid 2 BW). Als er dan sprake is van bezit van 20 jaar, dan kan er sprake zijn van verjaring. Dit noemt men bevrijdende verjaring.
Hoe een erfgrens door verjaring kan wijzigen
Als iemand, al dan niet opzettelijk, een stuk grond van zijn buurman in bezit neemt, dan begint de verjaringstermijn te lopen. Als de buurman hier gedurende de verjaringstermijn niet over klaagt en de verjaringstermijn verloopt, dan wordt de bezitter mogelijk eigenaar van het in bezit genomen stuk grond.
Belang van grensafbakening
Wanneer het niet helemaal duidelijk is waar de grens tussen twee percelen loopt, en u wilt voorkomen dat een schutting of schuur op het erf van de buurman terechtkomt, dan kunt u de kadastrale grenzen laten uitzetten en laten opnemen in het kadaster.
Het proces van verjaring bij de rechter
De beoordeling van een beroep op verjaring is sterk wisselend van aard. De rechter kijkt per geval en weegt de verschillende bewijsmiddelen tegen elkaar af.
Risico’s en kansen in rechtszaken over verjaring
Vragen die door rechters moeten worden beantwoord zijn of u houder of bezitter bent, of u te goede trouw bent of niet en of de verjaring kan worden bewezen. Bezit wordt door rechters niet snel aangenomen maar wordt beoordeeld aan de hand van alle feiten en omstandigheden van het geval.
De rol van bewijslast bij verjaring
Degene die een beroep doet op verjaring, dient de verjaring aan te tonen. Dat betekent dat diegene moet bewijzen dat hij de strook grond al langer dan 10 of 20 aaneengesloten jaren in bezit heeft. In een verjaringszaak is het dus van belang met zo veel mogelijk bewijs de rechter ervan te overtuigen dat er sprake is van verjaring.
In verjaringszaken zijn er twee soorten bewijs. Er is sprake van dwingend bewijs als de rechter verplicht is om de inhoud van de bewijsmiddelen als waar aan te nemen. Dit geldt bijvoorbeeld voor authentieke akten (zoals een notariële akte). Als hier geen sprake van is, dan spreken we van vrij bewijs en is de rechter vrij in het waarderen van het bewijs (zoals foto’s of verklaringen).
Hoe kan verjaring worden bewezen?
Of de verjaring kan worden bewezen is een essentiële vraag in een procedure. De rechter zal met voldoende bewijsmiddelen overtuigd dienen te worden. Waar kan het bewijs dan uit bestaan?
Allereerst kan worden gedacht aan oude foto’s. Daarop is soms te zien dat een strook grond al een langere tijd in bezit is genomen. Hierbij is het belangrijk dat duidelijk is wanneer deze foto’s zijn gemaakt. Hetzelfde geldt voor oude luchtfoto’s of afbeeldingen van Google Streetview. Aanvullend kunnen ook verklaringen van getuigen helpen om te bewijzen dat er sprake is van verjaring.
De rol van het kadaster in erfgrens kwesties
De Nederlandse openbare registers kennen een negatief stelsel. Dat betekent dat wat in de openbare registers staat, niet per se de juridische werkelijkheid hoeft te zijn. Zo kan het zijn dat iemand door verjaring eigendom heeft verkregen, maar dit niet is opgenomen in het kadaster.
Dit neemt niet weg dat de gegevens uit het kadaster wel een belangrijke aanwijzing kunnen vormen. In de praktijk ligt dan ook vaak de vraag voor of de kadastrale erfgrens aangehouden dient te worden als juridische erfgrens of dat er sprake is van verjaring waardoor er een andere grens is ontstaan.
Hoe kunt u verjaring van de erfgrens voorkomen?
Als uw buurman gedurende langere tijd gebruikmaakt van uw grond, is het verstandig om hierover afspraken op papier te zetten. In dat geval verleent u namelijk toestemming voor het gebruik door de buurman en is er geen sprake van diens bezit, maar slechts van gebruik met toestemming. Dit voorkomt dat de buurman later een beroep kan doen op verjaring.
Verjaring stuiten
Een andere manier om verjaring te voorkomen, is het stuiten van de verjaringstermijn. Dit kan voordat de verjaringstermijn van 10 of 20 jaar is verstreken. Schrijf hiervoor een duidelijke brief, het liefst aangetekend, zodat u kunt bewijzen dat de bezitter de brief heeft ontvangen. Met het stuiten van verjaring van de erfgrens pauzeert u in zekere zin de verjaringstermijn. U krijgt dan een halfjaar de tijd om een procedure te starten. Start u de procedure niet binnen een half jaar? Dan is de verjaringstermijn niet gestuit.
Schadevergoeding bij bevrijdende verjaring
De Hoge Raad heeft in een arrest van 24 februari 2017 geoordeeld dat, indien een bezitter die niet te goede trouw is door bevrijdende verjaring een stuk grond verkrijgt, de oorspronkelijke eigenaar een vordering tot onrechtmatige daad kan instellen tegen de nieuwe eigenaar. Deze schadevergoeding kan bestaan uit geld of het terugleveren van de grond (ECLI:NL:HR:2017:309).
Een vordering tot schadevergoeding wordt echter niet snel toegewezen. Daarvoor moet namelijk worden aangetoond dat de nieuwe eigenaar willens en wetens heeft gehandeld.
Contact met een advocaat voor erfgrens geschillen
Omdat per geval moet worden beoordeeld of er sprake is van verkrijgende of bevrijdende verjaring, is het verstandig om een advocaat in de hand te nemen als u een beroep wilt doen op verjaring of hiertegen verweer wilt voeren. Bij Defenz Advocaten zijn er meerdere specialisten die u hierin kunnen bijstaan.
Neemt u vrijblijvend contact met ons op en wij kunnen u een gedegen advies geven over uw zaak.
