De Wet voorkeursrecht gemeenten is per 1 januari 2024 vervallen. De bepalingen over het voorkeursrecht staan nu in de Omgevingswet. Wat is gelijk gebleven en wat is er veranderd?
Met het voorkeursrecht kunnen gemeenten grondspeculatie tegengaan. Na een aanwijzing van gronden die onder het voorkeursrecht vallen, kunnen deze gronden niet meer verkocht en geleverd worden. De gemeente heeft dan het recht van eerste koop. Zo kan prijsopdrijving worden tegengegaan.
De laatste jaren grijpen gemeenten in toenemende mate naar dit instrument. Een voorkeursrecht kan ook provinciaal en landelijk worden gevestigd.
Wat is er veranderd in het voorkeursrecht?
- De geldingsduur van een voorkeursrecht is gewijzigd. Een voorkeursrecht dat zijn grondslag heeft in het omgevingsplan geldt vijf jaar. Dit kan eenmaal verlengd worden met 5 jaar;
- Een voorkeursrecht vervalt als het al vijf jaar is gevestigd en de overheid afziet van aankoop;
- Een voorkeursrecht moet uitdrukkelijk gemotiveerd worden. Hierbij moet een evenredige belangenafweging worden gemaakt door de overheid;
- De bekendmaking van het gevestigde voorkeursrecht is gewijzigd. Hiervoor wordt nu aangesloten bij de regeling in de Algemene Wet bestuursrecht.;
- Een voorkeursrecht moet nu verplicht worden ingeschreven in de openbare registers van het Kadaster, pas dan treedt het in werking.
Dit laatste punt is het grootste verschil met de vorige wet. Inschrijving in de openbare registers is nu een noodzakelijke voorwaarde voor een geldig voorkeursrecht. Hierdoor kan een gevestigd voorkeursrecht niet over het hoofd worden gezien en kan een koper niet onbedoeld toch eigenaar worden.
Wat is gelijk gebleven in het voorkeursrecht?
Voor de vestiging van een voorkeursrecht is een grondslag nodig. Die grondslagen zijn in de Omgevingswet dezelfde gebleven, maar wel met de nieuwe aanduidingen: Een omgevingsplan (voorheen bestemmingsplan), een omgevingsvisie/programma of een voorkeursrechtbeschikking. De nieuwe functie in een grondslag moet wel afwijken van het bestaande gebruik. Het voorkeursrecht mag niet ingezet worden wanneer het gebruik gelijk blijft.
Overigens hoeft er niet veel te veranderen. Het gebruik hoeft niet wezenlijk te veranderen. De Raad van State vond voldoende de verandering van een bestemming waarin wonen bij een bedrijfspand was toegestaan in een bestemming werken-wonen. Ook wanneer de nieuwe bestemming voorziet in een vergelijkbaar maar intensiever gebruik dan het bestaande, zal van afwijkend gebruik kunnen worden gesproken (RvSt 22 mei 2019, ECLI:NL:2019:1638).
Ook procedureel verandert er weinig. Wanneer bezwaar is gemaakt tegen de voorlopige aanwijzing dan geldt dat bezwaar ook tegen de definitieve aanwijzing.
Vormen van Grondslag
In mijn praktijk is de grondslag doorgaans een voorkeursrechtbeschikking op grond van een omgevingsvisie (voorheen structuurvisie). Dat ligt ook wel voor de hand. Zou de grondslag een gewijzigd omgevingsplan zijn, dat een uitgebreide voorbereiding kent, met terinzagelegging, dan hebben speculanten al alle gelegenheid gehad om posities in te nemen en zal de gemeente achter het net vissen.
Als de grondslag een zelfstandige voorkeursrechtbeschikking of een voorkeursrechtbeschikking op grond van een omgevingsvisie, dan vervalt het voorkeursrecht na drie jaar tenzij tegen die tijd een omgevingsvisie gereed komt met het voorgenomen afwijkende gebruik.
Deze mogelijkheid zal kunnen worden overwogen wanneer een gemeente uit meerdere locaties wil kunnen kiezen voor bijvoorbeeld een bedrijventerrein. Op de verschillende locaties worden dan voorkeursrechten gevestigd. De planvorming vindt dan na het gelegde voorkeursrecht plaats.
Voor een voorkeursrechtbeschikking op grond van een omgevingsplan geldt een duur van maximaal vijf jaar, tenzij in het nieuwe omgevingsplan de nieuwe functie wordt opgenomen.
Juridisch advies op maat door Gerrit Wempe
De laatste jaren wordt door gemeenten steeds meer gebruikgemaakt van het voorkeursrecht. Defenz Advocaten merkt dat ook in de eigen praktijk. Meer dan voorheen worden vragen gesteld over het voorkeursrecht en worden mensen hierin bijgestaan. Gerrit Wempe is een gespecialiseerd bestuursrecht advocaat en is goed thuis in de toepassing van het voorkeursrecht.
Hoe werkt het voorkeursrecht?
Hieronder ga ik nog nader in op de werking van het voorkeursrecht.
Voorwaarden voor vestiging
Het vestigen van een voorkeursrecht op een stuk grond, is een beperking van het eigendomsrecht en kan alleen gevestigd worden door de overheid. Dit wordt gedaan op basis van art. 9.1 Omgevingswet. Voordat het voorkeursrecht gevestigd mag worden dient het te voldoen aan de volgende voorwaarden:
- Het voorkeursrecht mag niet gevestigd zijn op een stuk grond als dit is aangewezen of wordt gebruikt als landbouwgrond. Oftewel, het mag geen agrarische functie hebben.
- Wanneer het voorkeursrecht wordt gevestigd dient de grond een nieuwe functie toebedeeld te krijgen. De grond mag niet gebruikt worden voor de huidige functie, voordat het voorkeursrecht actief werd.
Juridische gevolgen
- Als er voorkeursrecht op een stuk grond rust, dan is de eigenaar niet vrij om de grond te verkopen. De overheid heeft dan altijd het eerste recht om te mogen onderhandelen over de verkoop van de grond. Dit is van toepassing omdat de overheid de grond nodig heeft om specifieke beleidsplannen uit te voeren.
- Het voorkeursrecht is actief voor drie tot vijf jaar, de duur van dit recht is afhankelijk van de situatie waarin het gevestigd is. ( 9.4 Omgevingswet).
Beseft u zich wel dat u niet verplicht bent om het stuk grond waarop een voorkeursrecht rust ook daadwerkelijk te verkopen aan de overheid. U kunt grond ook zelf houden en verkopen wanneer het voorkeursrecht is vervallen. Wel kan de overheid het voorkeursrecht verlengen of na verloop van twee jaar een nieuw voorkeursrecht vestigen.
Proces van grondverkoop
Het proces van grondverkoop is ook nader geregeld in de wet, in artikelen 9.7 tot en met art. 9.19 Omgevingswet.
- Als een eigenaar het goed waarop het voorkeursrecht rust wil verkopen, biedt hij de onroerende zaak of het beperkte recht eerst aan de overheid aan per aangetekende brief;
- De overheid moet binnen zes weken beslissen en de eigenaar schriftelijk laten weten of ze het goed willen verkrijgen;
- Als de overheid ingaat op het verzoek, dan starten de onderhandelingen. Gaat de overheid niet in op het verzoek of zij geeft dit niet tijdig aan, dan is de eigenaar gedurende drie jaar vrij om het goed aan anderen te verkopen;
- Komen beide partijen niet uit over de vaststelling van de koopprijs, dan kan de verkoper aan de overheid verzoeken om de rechtbank te vragen de prijs vast te stellen.
Omgaan met verkoop aan derden
Als er een voorkeursrecht is gevestigd, betekent dit dat er een wettelijke beperking is in de overdraagbaarheid van de eigendom op het stuk grond (9.22 Omgevingswet). Als de eigenaar het perceel wil verkopen, kan de overheid de nietigheid van de koop aan een derde inroepen.
De rechter bepaalt of er afbreuk is gedaan aan het voorkeursrecht. Als dit het geval is, dan is de koper geen eigenaar geworden. Tegen de beslissing van de (overigens civielrechtelijke) rechter is hoger beroep mogelijk.
Heeft u vragen over het voorkeursrecht?
Heeft u vragen over een gevestigd of te vestigen voorkeursrecht, dan kunt u contact opnemen met bestuursrecht advocaat Mr. G(Gerrit)P. Wempe.
