De Wet voorkeursrecht gemeenten is per 1 januari 2024 vervallen. De bepalingen over het voorkeursrecht staan nu in de Omgevingswet. Wat is er gewijzigd ten aanzien van het voorkeursrecht?
Met het voorkeursrecht tot koop kunnen gemeenten grondspeculatie tegengaan. Na een aanwijzing van gronden die onder het voorkeursrecht vallen, kunnen deze gronden niet verkocht en geleverd worden zonder dat de overheid eerst de mogelijkheid heeft gehad om deze te kopen. De gemeente heeft zogezegd het recht van eerste koop. Op deze manier kan prijsopdrijving worden tegengegaan.
De laatste jaren grijpen gemeenten in toenemende mate naar dit instrument. Een voorkeursrecht kan ook provinciaal en landelijk worden gevestigd.
Wat is er veranderd in het voorkeursrecht?
- De geldingsduur van een voorkeursrecht is gewijzigd. Een voorkeursrecht dat zijn grondslag heeft in het omgevingsplan geldt vijf jaar. Dit kan eenmaal verlengd worden met 5 jaar;
- Een voorkeursrecht vervalt als het al vijf jaar is gevestigd en de overheid afziet van aankoop;
- Een voorkeursrecht moet uitdrukkelijk gemotiveerd worden. Hierbij moet een evenredige belangenafweging worden gemaakt door de overheid;
- De bekendmaking van het gevestigde voorkeursrecht is gewijzigd. Hiervoor wordt nu aangesloten bij de regeling in de Algemene Wet bestuursrecht. De voorkeursrechtbeschikking dient te worden bekendgemaakt door toezending of uitreiking aan de eigenaren en houders van beperkte rechten die in het besluit zijn gemeld. Ook moet het ter inzage worden gelegd door publicatie in het elektronisch publicatieblad;
- Een voorkeursrecht moet nu verplicht worden ingeschreven in de openbare registers van het Kadaster, pas dan treedt het in werking. Hierdoor kan een koper niet onbedoeld toch eigenaar worden van de grond waar een voorkeursrecht op ligt;
Wat is gelijk gebleven in het voorkeursrecht?
Voor de vestiging van een voorkeursrecht is een grondslag nodig. Die grondslagen zijn in de Omgevingswet dezelfde gebleven, maar wel met de nieuwe aanduidingen: Een omgevingsplan (voorheen bestemmingsplan), een omgevingsvisie/programma of een voorkeursrechtbeschikking. De nieuwe functie in een grondslag moet wel afwijken van het bestaande gebruik. Het voorkeursrecht mag niet ingezet worden wanneer het gebruik gelijk blijft.
Overigens hoeft er niet veel te veranderen in het gebruik, het gebruik hoeft niet wezenlijk te veranderen. De Raad van State vond voldoende de verandering van een bestemming waarin wonen bij een bedrijfspand was toegestaan in een bestemming werken-wonen. Ook wanneer de nieuwe bestemming voorziet in een vergelijkbaar maar intensiever gebruik dan het bestaande, zal van afwijkend gebruik kunnen worden gesproken (RvSt 22 mei 2019, ECLI:NL:2019:1638).
Ook procedureel verandert er weinig. Wanneer bezwaar is gemaakt tegen de voorlopige aanwijzing dan geldt dat bezwaar ook tegen de definitieve aanwijzing.
Grondslagen
In mijn praktijk is de grondslag doorgaans een voorkeursrechtbeschikking op grond van een omgevingsvisie/-programma (voorheen structuurvisie). Dat ligt ook wel voor de hand. Zou de grondslag een gewijzigd omgevingsplan zijn, dat een uitgebreide voorbereiding kent, met terinzagelegging, dan hebben speculanten al alle gelegenheid gehad om posities in te nemen en zal de gemeente achter het net vissen.
Als de grondslag een zelfstandige voorkeursrechtbeschikking of een voorkeursrechtbeschikking op grond van een omgevingsvisie, dan vervalt het voorkeursrecht na drie jaar tenzij tegen die tijd een omgevingsvisie gereed komt met het voorgenomen afwijkende gebruik.
Deze mogelijkheid zal kunnen worden overwogen wanneer een gemeente uit meerdere locaties wil kunnen kiezen voor bijvoorbeeld een bedrijventerrein. Op de verschillende locaties worden dan voorkeursrechten gevestigd. De planvorming vindt dan na het gelegde voorkeursrecht plaats.
Voor een voorkeursrechtbeschikking op grond van een omgevingsplan geldt een duur van maximaal vijf jaar, tenzij in het nieuwe omgevingsplan de nieuwe functie wordt opgenomen.
Juridisch advies door Gerrit Wempe
De laatste jaren wordt door gemeenten steeds meer gebruikgemaakt van het voorkeursrecht. Defenz Advocaten merkt dat ook in de eigen praktijk. Meer dan voorheen worden vragen gesteld over het voorkeursrecht en worden mensen hierin bijgestaan. Gerrit Wempe is een gespecialiseerd bestuursrecht advocaat en is goed thuis in de toepassing van het voorkeursrecht.
Hoe werkt het voorkeursrecht?
Voorwaarden voor vestiging
De voorwaarden voor het vestigen van een voorkeursrecht staan opgesomd in art. 9.1 Omgevingswet:
- Alleen de gemeenteraad, provinciale staten of de minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties kunnen een voorkeursrecht vestigen;
- de wet stelt een tweetal eisen aan de vestiging van een voorkeursrecht:
- het kan alleen worden gevestigd op een onroerende zaak waaraan een niet-agrarische functie is toegedeeld;
- het huidige gebruik van de onroerende zaak dient af te wijken van de toegedeelde functie.
Juridische gevolgen
- Als er een voorkeursrecht is gevestigd, betekent dit dat er een wettelijke beperking is in de overdraagbaarheid van de eigendom op een onroerende zaak ( 9.22 Omgevingswet);
- Als een eigenaar een onroerend goed wil verkopen waar een voorkeursrecht op is gevestigd, dan kan de overheid de nietigheid van rechtshandelingen inroepen;
- De rechter bepaalt of er afbreuk is gedaan aan het voorkeursrecht. Is dit het geval, dan is de koper geen eigenaar geworden. De vervreemder is nog steeds eigenaar;
- Tegen de beslissing van de (overigens civielrechtelijke) rechter is hoger beroep mogelijk.
Proces van grondverkoop
- Als een eigenaar het goed waarop het voorkeursrecht rust wil verkopen, biedt hij de onroerende zaak of het beperkte recht eerst aan de overheid aan (art. 9.7 Omgevingswet). Hiervoor nodigt hij de overheid per aangetekende brief uit om in onderhandeling te treden;
- De overheid moet binnen zes weken beslissen en de eigenaar schriftelijk laten weten of ze het goed willen verkrijgen (art. 9.13 Omgevingswet);
- Als de overheid ingaat op het verzoek, dan starten de onderhandelingen. Gaat de overheid niet in op het verzoek of zij geeft dit niet tijdig aan, dan is de eigenaar gedurende drie jaar vrij om het goed aan anderen te verkopen (art. 9.14 lid 1 Omgevingswet);
- Komen beide partijen er niet uit over vaststelling van de koopprijs, dan kan de verkoper aan de overheid verzoeken om de rechtbank te vragen de prijs vast te stellen.
Heeft u vragen over het voorkeursrecht?
Heeft u vragen over een gevestigd of te vestigen voorkeursrecht, dan kunt u contact opnemen met bestuursrecht advocaat Mr. G(Gerrit)P. Wempe.
