Het hoge woord is eruit, op 15 november heeft de Hoge Raad het Didam II-arrest uitgesproken. Een uitspraak waar veel mensen binnen het vastgoedrecht, maar ook het bestuursrecht naar uit hebben gekeken. De voorgaande uitspraak, het Didam-arrest in 2021, heeft voor veel implicaties en vragen gezorgd. Er is een nieuwe kijk op hoe het gelijkheidsbeginsel toegepast moet worden door overheden bij vastgoedtransacties. Nu de rechter uitspraak heeft gedaan in het Didam II-arrest is er meer duidelijkheid, waar we binnen het recht op kunnen handelen. Vandaag behandelen we de gevolgen van het Didam II-arrest voor potentiële kopers of huurders. Wat zijn de bijzonderheden van deze uitspraak en waar moeten we rekening mee houden binnen deze verschillende rechtsgebieden.
De kern van het Didam-arrest (2021)
Het oorspronkelijke Didam-arrest bepaalde dat overheden bij privaatrechtelijke handelingen, zoals de verkoop van grond, gebonden zijn aan het gelijkheids- en transparantiebeginsel. Dit betekent dat:
- Overheidsinstanties in principe een openbare selectieprocedure moeten organiseren bij dergelijke transacties. Enige uitzondering is als er sprake is van een objectief aantoonbare “unieke gegadigde”;
- De selectiecriteria die hierbij gehanteerd moeten worden objectief, toetsbaar en redelijk dienen te zijn;
- De procedure en de criteria op een passende manier bekend moeten worden gemaakt.
Als er sprake is van een unieke gegadigde, dan moet voorafgaand het voornemen tot verkoop worden gepubliceerd met een deugdelijke motivering.
Veel procedures na Didam I
Er is na Didam I veel onduidelijkheid ontstaan voor zowel gemeenten als voor private partijen. Er zijn dan ook verschillende rechtszaken gevoerd over de reikwijdte en toepassing van het arrest.
De rechtspraak na het Didam-arrest heeft benadrukt dat het beginsel van gelijkheid en transparantie in overheidsbesluiten strikt wordt gehandhaafd. Dit geldt niet alleen voor vastgoedtransacties, maar ook bij verhuur, verpachting en grondruil. Wel werd er door de lagere rechters verschillend gedacht over de vraag of schending van de beginselen leidt tot de nietigheid of vernietigbaarheid van overeenkomsten.
Belangrijkste punten uit het Didam II-arrest:
- Bevestiging van het gelijkheidsbeginsel
Het Didam II-arrest benadrukt opnieuw dat overheden zich bij vastgoedtransacties strikt moeten houden aan het gelijkheidsbeginsel. Dit houdt in dat een overheidslichaam dat het voornemen heeft een aan hem toebehorende onroerende zaak te verkopen, ruimte moet bieden aan (potentiële) gegadigden om mee te dingen naar deze onroerende zaak.
Deze verplichting geldt ook voor onderhandse transacties, tenzij er een objectief aantoonbare reden is om hiervan af te wijken, zoals de aanwezigheid van slechts één geschikte gegadigde. De Hoge Raad benadrukt wel ook hierbij de noodzaak van transparantie en verantwoording bij deze afweging. - De Didam-regels gelden met terugwerkende kracht
De Hoge Raad heeft geoordeeld dat de Didam-regels ook van toepassing zijn op handelen van overheidslichaam voorafgaand aan het Didam I-arrest. - Geldigheid van overeenkomsten
Een belangrijk punt in Didam II is dat een overeenkomst die in strijd met het gelijkheidsbeginsel tot stand is gekomen in beginsel niet nietig of vernietigbaar is. Alleen in uitzonderlijke gevallen kan de transactie onrechtmatig zijn en kan deze nietig zijn dan wel kan vernietiging worden gevorderd. Hiermee biedt de Hoge Raad duidelijkheid over de rechtsgevolgen voor al gesloten overeenkomsten, met name die van vóór het eerste Didam-arrest in 2021. - Schadevergoeding of verbod tot levering
Bij schending van de Didam-regels, kan de benadeelde wél schadevergoeding vorderen als er onrechtmatig is gehandeld door de overheid, dus als zij in strijd met de Didam-regels overgaat tot verkoop van een onroerende zaak. Ook kan onder omstandigheden aanleiding bestaan om het overheidslichaam te verbieden om tot verkoop of levering aan een ander over te gaan. - Toepassing op erfpacht en verhuur
Het Didam II-arrest breidt de reikwijdte van de Didam-regels uit door te benadrukken dat het ook van toepassing is op andere privaatrechtelijke handelingen van overheden, zoals uitgifte in erfpacht en verhuur.
Gevolgen voor de praktijk
Het Didam II-arrest biedt meer zekerheid als het gaat om project- en gebiedsontwikkeling. Alle partijen weten nu dat de Didam-regels moeten worden nageleefd bij transacties gedaan door de overheid. Dit betekent voor gemeenten dat ze hun beleid dienen te stellen aan objectieve, toetsbare en redelijke criteria. Dit betekent overigens niet, aldus de Hoge Raad, dat de overheid gedwongen is tot een veiling of verkoop aan de hoogste bieder.
Ook moet het overheidslichaam tijdig voorafgaand aan de selectieprocedure duidelijkheid scheppen door informatie over deze aspecten bekend te maken op zodanige wijze dat (potentiële) gegadigden daarvan kennis kunnen nemen.Dit levert meer transparantie op van het overheidshandelen, net als de bekendmaking van een voorgenomen een-op-een verkoop door de overheid.
Potentiële kopers of huurders waarbij de Didam-regels niet zijn nageleefd (wat dus ook geldt voor vastgoedtransacties gedaan voor 2021), kunnen aanspraak maken op een schadevergoeding, omdat er onrechtmatig jegens hen is gehandeld door de overheid.
Onze visie
Bij Defenz Advocaten zien we het Didam II-arrest als een belangrijke stap in de verduidelijking van het gelijkheidsbeginsel in het vastgoedrecht. Het biedt marktpartijen meer bescherming en verplicht overheden tot een hogere mate van zorgvuldigheid. Heeft u vragen over hoe dit arrest uw rechten of verplichtingen beïnvloedt? Neem dan contact met ons op voor een vrijblijvend juridisch advies.
Wij hebben uitgebreide ervaring met vastgoedrecht en bestuursrecht. Wij kunnen u adviseren over de implicaties van het Didam-arrest en u bijstaan bij het aangaan of aanvechten van vastgoedtransacties. Neem contact op met onze vastgoedadvocaat Samim Madjidi of bestuursrechtadvocaat Gerrit Wempe voor een vrijblijvend adviesgesprek.
