Het zal u vast niet zijn ontgaan dat de bouwwereld met een enorme drukte kampt, als gevolg waarvan de levertijden uitlopen, de bouwkosten flink zijn gestegen, verscheidene bouwbedrijven vakmensen tekortkomen en door de drukte het werk niet meer aankunnen. Dit zorgt er in de praktijk voor dat er (veel) fouten worden gemaakt tijdens de uitvoering van het werk. Het herstellen van die fouten jaagt de aannemer (en som ook wel de opdrachtgever) doorgaans op kosten, welke kosten – ook wel ‘faalkosten’ genoemd – weer ten koste gaan van de winst (of het bouwbudget).
Uit het op 4 april 2019 verschenen rapport van ABN AMRO genaamd ‘Verspilde moeite’ blijkt dat de faalkosten jaarlijks tot miljarden euro’s oplopen. Dit is anno 2021 niet anders. Uit het rapport blijkt namelijk dat, vooral tijdens hoogconjunctuur, de faalkosten vaak door miscommunicatie worden veroorzaakt. De aannemers en de opdrachtgevers communiceren niet of onvoldoende met elkaar tijdens de uitvoering van het werk en leggen hun afspraken niet of onvoldoende schriftelijk vast. Zonde, want partijen kunnen een (groot) deel van de faalkosten dus eigenlijk voorkomen. Maar hoe?
Faalkosten zijn te voorkomen door meer tijd te besteden aan de startfase van het werk. De startfase is de fase waarin partijen verwachtingen bij elkaar opwekken door het werk te bespreken en daar afspraken over te maken. Nog te vaak zorgt de drukte in de bouwwereld ervoor dat partijen (te) snel de startfase willen doorlopen door het werk op basis van enkel een offerte te gunnen of aan te nemen. Dit is jammer, daar partijen juist discussies achteraf kunnen voorkomen door in de startfase realistische verwachten bij elkaar op te wekken. Hetzelfde geldt voor het goed schriftelijk vastleggen van de afspraken die zij tijdens de starfase maken.
Het schriftelijk vastleggen van de afspraken kan onduidelijkheden en daarmee onnodige discussies voorkomen. Zo kunnen partijen bijvoorbeeld voorkomen dat er achteraf een discussie ontstaat over de vraag of zij een vaste aanneemsom, richtprijs of werken op regiebasis zijn overeengekomen (art. 7:752 BW. Zie voor een voorbeeld: Hof Arnhem-Leeuwarden 26 maart 2019, ECLI:NL:GHARL:2019:2691). Het voorkomt ook een discussie over het meerwerk. De aannemer kan immers pas betaling vorderen van het meerwerk als hij de opdrachtgever tijdig heeft gewezen op de noodzaak van de prijsverhoging die daarmee gepaard gaat. Doet de aannemer dit niet, dan moet hij aantonen dat de opdrachtgever die noodzaak uit zichzelf had moeten begrijpen: een lastige bewijspositie lijkt mij (artikel 7:755 BW. Zie voor een voorbeeld: Hof Arnhem-Leeuwarden 20 juli 2021, ECLI:NL:GHARL:2021:6946). Als aannemer doe je er daarom goed aan om de prijsafspraken over het meerwerk schriftelijk goed vast te leggen.
Partijen doen er ook goed aan om eventuele onjuistheden in onder meer de bouwtekeningen, constructieberekeningen, bestekken of uitvoeringsvoorschriften schriftelijk aan elkaar kenbaar te maken. De aannemer is verplicht om de opdrachtgever voor de eventuele onjuistheden in de voornoemde documenten te waarschuwen. Het niet nakomen van deze waarschuwingsplicht kan voor de aannemer een tekortkoming in de nakoming van zijn verplichtingen opleveren (Artikel 7:754 jo. 7:760 lid 2 BW. Zie voor een voorbeeld: Hof Arnhem-Leeuwarden 21 januari 2020, ECLI:NL:GHARL:2020:550). De faalkosten zullen voor de aannemer dan bestaan uit de schade die de opdrachtgever door zijn tekortkoming lijdt (artikel 6:74 lid 1 BW).
Partijen kunnen een groot deel van de faalkosten dus voorkomen door meer tijd te besteden aan de starfase van het werk, de afspraken die zij tijdens de startfase en gedurende het werk maken schriftelijk goed vast te leggen, en eventuele onjuistheden in de stukken schriftelijk aan elkaar kenbaar te maken. Het voordeel van schriftelijke afspraken bij aanneming van werk is zodoende dat het onnodige kosten bespaart.
