De woningmarkt is al enkele jaren oververhit. Kopers moeten binnen een zeer korte termijn beslissen of zij een bod willen doen op een woning en dit kan leiden tot overhaaste aankopen. In een eerdere blog ben ik ingegaan op de aansprakelijkheid voor gebreken aan de gekochte woning, die de koper na de koop ontdekt.
In deze blog ga ik in op de vraag welke rechten de koper heeft als hij na de koop ontdekt dat de daadwerkelijke woonoppervlakte kleiner is dan door de verkoper is aangegeven ten tijde van de verkoop. Eerst wordt de aansprakelijkheid van de koper besproken en vervolgens wordt ingegaan op de aansprakelijkheid van de verkoopmakelaar.
Aansprakelijkheid van de verkoper
Bij de koop van een woning wordt nagenoeg altijd gebruikgemaakt van een standaard NVM-koopakte. In artikel 6.11 van de NVM-koopakte is een bepaling opgenomen die betrekking heeft op de woonoppervlakte. Die bepaling luidt als volgt:
“Verschil tussen de opgegeven en de werkelijke grootte verleent aan geen der partijen enig recht.”
Daarnaast is in de wet een soortgelijke bepaling opgenomen, namelijk artikel 7:17 lid 6 BW, die als volgt luidt:
“Bij koop van een onroerende zaak wordt vermelding van de oppervlakte vermoed slechts als aanduiding te zijn bedoeld, zonder dat de zaak daaraan behoeft te beantwoorden.”
Voornoemde bepalingen hebben tot gevolg dat het voor de koper lastig is de verkoper met succes aan te spreken als blijkt dat de daadwerkelijke woonoppervlakte afwijkt van de vermelding in de verkoopdocumentatie. Dit wil overigens niet zeggen dat de verkoper nooit aansprakelijk is jegens de koper, maar duidelijk is dat in beginsel de verkoper niet met succes kan worden aangesproken.
De aansprakelijkheid van de verkoopmakelaar
Sinds 2010 zijn NVM-makelaars verplicht bij het opmeten van de woonoppervlakte de NVM-meetinstructie in acht te nemen. Die meetinstructie is gebaseerd op de NEN 2580, bepaalt onder meer op welke wijze gemeten moet worden en wanneer een ruimte niet meetelt bij het bepalen van de woonoppervlakte.
Uit recente jurisprudentie blijkt dat onder bepaalde omstandigheden de verkoopmakelaar jegens de koper aansprakelijk is voor afwijkingen in de daadwerkelijke woonoppervlakte. (1)De Hoge Raad heeft in 2018 namelijk geoordeeld dat een verkoopmakelaar onrechtmatig en onzorgvuldig jegens de koper heeft gehandeld, wanneer hij de koper onjuiste en/of misleidende informatie heeft verstrekt en hij ervan uit moest aan dat die informatie voor de koper relevant was voor zijn koopbeslissing. (2)
Het oordeel van de Hoge Raad komt erop neer dat de woonoppervlakte relevant is voor de koper bij zijn koopbeslissing. De koper mag ervan uitgaan dat de door de verkoper vermelde woonoppervlakte is gemeten met inachtneming van de NVM-meetinstructie en dat de vermelde woonoppervlakte overeenkomt met de daadwerkelijk netto woonoppervlakte.
Dit kan volgens de Hoge Raad anders zijn als de koper uit verklaringen of gedragingen van de zijde van de verkopend makelaar heeft moeten begrijpen dat de in de verkoopinformatie vermelde oppervlakte van de woning volgens een andere methode dan de door de meetinstructie voorgeschreven methode is gemeten, of indien de omstandigheden van het geval anderszins de koper aanleiding hadden moeten geven tot twijfel over de juistheid van de opgegeven oppervlakte.
Kortom, als na de koop komt vast te staan dat de woonoppervlakte kleiner blijkt te zijn dan is aangegeven in de verkoopinformatie en als blijkt dat de verkoopmakelaar de NVM-meetinstructie niet in acht heeft genomen, dan is de verkoopmakelaar in beginsel aansprakelijk is jegens de koper voor de schade die de koper lijdt. De koper zal echter wel moeten bewijzen dat hij daadwerkelijk schade heeft geleden als gevolg van de afwijking van de woonoppervlakte. Het enkele feit dat de woonoppervlakte kleiner is, betekent namelijk nog niet dat de koper ook schade heeft geleden.
Conclusie
Als de koper na de koop ontdekt dat de daadwerkelijke woonoppervlakte afwijkt van wat er in de verkoopinformatie is aangegeven, dan is het voor de koper lastig de verkoper daarvoor met succes aansprakelijk te stellen. Als vaststaat dat de verkoopmakelaar bij het bepalen van de woonoppervlakte de NVM-meetinstructie niet in acht heeft genomen, dan is de kans groot dat de verkoopmakelaar onrechtmatig heeft gehandeld en dat hij aansprakelijk is jegens de koper. Het is aan de koper te bewijzen dat hij schade heeft geleden.
Heeft u een woning gekocht of verkocht en blijkt dat de woonoppervlakte afwijkt van de verkoopinformatie en wilt u geadviseerd worden, dan kunt met mij contact opnemen via feitsma@defenz.nl of via 06-30206377.
(1) Zie bijvoorbeeld Gerechtshof Den Bosch 1 december 2020, ECLI:NL:GHSHE:2020:3696 en Gerechtshof Den Haag 18 juni 2019, ECLI:NL:GHDHA:2019:1450.
(2) Hoge Raad 13 juli 2018, ECLI:NL:HR:2018:1176.
