De woningmarkt is al jaren booming. Woningen zijn doorgaans al binnen een week verkocht en er wordt zelfs in de (kleinere) dorpen in de provincies al ruim boven de vraagprijs geboden. Tijdens open dagen loop je als woningzoekende samen met nog een aantal potentiële kopers door de woning en bij het verlaten van de woning wordt door de makelaar aangegeven dat je voor het einde van de week een bod moet doen, wil je überhaupt in aanmerking komen voor de woning.
Het gevolg van deze praktijk is dat kopers feitelijk niet eens meer de kans krijgen de woning aan een behoorlijke bouwkundige keuring te onderwerpen, waardoor gebreken pas na de koop aan het licht komen. In deze blog wordt in de eerste plaats ingegaan wat rechtens is op het moment dat de koper na de koop erachter komt dat sprake is van verborgen gebreken. Vervolgens wordt kort stilgestaan bij de vraag of een verkoper al dan niet verplicht is aardbevingsschade te melden.
De aansprakelijkheid voor gebreken en de NVM-koopakte
Bij de verkoop van een woning wordt (nagenoeg) altijd gebruik gemaakt van een standaard NVM- koopakte. Artikel 6 van de NVM-koopakte heeft betrekking op de aansprakelijkheid voor gebreken aan de woning. Uit lid 1 van artikel 6 van de NVM-koopakte volgt dat alle zichtbare en onzichtbare gebreken overgaan op de koper en dus voor rekening en risico komen van de koper. Met het bepaalde in artikel 6 van de NVM-koopovereenkomst wordt afgeweken van de non-conformiteitsregeling neergelegd in het Burgerlijk Wetboek.
Dit betekent dat het uitgangspunt is dat de verkoper niet aansprakelijk is voor verborgen gebreken aan de verkochte woning. Betekent dit dat de koper altijd met lege handen staat wanneer hij na de koop wordt geconfronteerd met een (verborgen) gebrek? Het antwoord daarop is: Nee. Er zijn namelijk twee uitzonderingen op het uitgangspunt dat alle gebreken voor rekening komen van de koper.
De eerste uitzondering is neergelegd in artikel 6.3 van de NVM-koopakte. Dit artikel wordt ook wel de garantiebepaling genoemd. In dit artikel garandeert de verkoper (doorgaans) dat de woning geschikt is voor een normaal gebruik als woonhuis. Indien sprake is van een gebrek dat tot gevolg heeft dat de woning niet geschikt is voor een normaal gebruik als woonhuis, heeft de verkoper zijn garantieverplichting geschonden. Het gevolg van de schending van de garantieverplichting is, dat de verkoper aansprakelijk is voor de herstelkosten van het gebrek. Of in een concreet geval sprake is van een dergelijk gebrek, hangt af van de omstandigheden van het geval en moet dus per gebrek beoordeeld worden.
De tweede uitzondering op het uitgangspunt dat alle gebreken voor rekening komen van de koper, is dat de verkoper aansprakelijk is voor gebreken waarmee hij ten tijde van de verkoop bekend was, maar die hij voor de koper heeft verzwegen. Op de verkoper rust namelijk een mededelingsplicht, die kort gezegd inhoudt dat de verkoper verplicht is de hem bekende gebreken te melden, indien die gebreken van wezenlijk belang zijn voor de koper bij zijn koopbeslissing. Verzaakt de verkoper zijn mededelingsplicht door het gebrek niet te melden, dan is hij tegenover de koper aansprakelijk voor het gebrek. Indien de koper een beroep wil doen op deze uitzondering, dan zal hij moeten bewijzen dat de verkoper bekend was met het gebrek ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst.
De plicht tot het melden van aardbevingsschade
Zojuist is duidelijk gemaakt dat op de verkoper een mededelingsplicht rust, die meebrengt dat hij de hem bekende gebreken moet melden. Dit betekent dat als de verkoper bekend is met aardbevingsschade aan zijn woning, hij verplicht is die schade te melden aan de koper, voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst. Doet hij dit niet, dan is hij in beginsel aansprakelijk voor de schade.
Hierbij is van belang dat, hoewel op de koper een onderzoeksplicht rust, de verkoper zich niet kan verweren met een beroep op de onderzoeksplicht van de koper, indien de verkoper zelf zijn mededelingsplicht heeft geschonden. De mededelingsplicht gaat namelijk voor de onderzoeksplicht.
Indien de aardbevingsschade nog niet door de verkoper is geclaimd bij NAM of het Instituut Mijnbouwschade Groningen (IMG), dan kan de verkoper de schadevergoedingsvordering overdragen aan de koper middels een akte van cessie. In een tweede blog zal ik ingaan op de overdracht van de schadevergoedingsvordering en op voorbeelden van gevallen van aardbevingsschade die ontdekt wordt na de koop van een woning.
Conclusie
Duidelijk is dat het kopen van een woning zonder bouwtechnische keuring een risicovolle aangelegenheid is. De huidige woningmarkt brengt echter mee dat dergelijke risico’s in bepaalde situaties onvermijdelijk zijn, omdat je als koper snel moet handelen.
Wordt u als koper na de koop geconfronteerd met gebreken en/of met aardbevingsschade aan de gekochte woning of wordt u als verkoper aangesproken voor verborgen gebreken/aardbevingsschade aan de door u verkochte woning en wilt u advies over de vraag voor wiens rekening en risico de gebreken komen, dan kunt u met mij contact opnemen via feitsma@defenz.nl of via het telefoonnummer 06-30206377. U kunt tevens met mij contact opnemen indien u advies wilt over de overdracht van een schadevergoedingsvordering.
