In mijn vorige blog heb ik aangegeven dat de mededelingsplicht van de verkoper meebrengt dat hij, voorafgaand aan de verkoop van zijn woning, aan de koper moet meedelen dat sprake is van aardbevingsschade. In deze blog wordt ingegaan op de overdracht van de vordering tot schadevergoeding en worden enkele voorbeelden besproken, die zich kunnen voordoen bij de koop/verkoop van een onroerende zaak met aardbevingsschade.
Overdracht vordering
Als de koper van een onroerende zaak na de koop ontdekt dat sprake is van (vermoedelijke) aardbevingsschade en de verkoper nog geen vergoeding heeft ontvangen voor de schade, kan de verkoper de vordering tot schadevergoeding overdragen aan de koper. De Hoge Raad heeft onder meer in het arrest Esso/Alberts en Bartol namelijk bepaald dat een recht op schadevergoeding op grond van onrechtmatige daad geen nevenrecht is en dus niet van rechtswege mee overgaat op de koper. De schadevergoedingsvordering op de Nederlandse Aardolie Maatschappij (NAM) en/of het Instituut Mijnbouwschade Groningen (IMG) zal dus middels een daartoe strekkende overeenkomst moeten worden overgedragen.
De meest eenvoudige wijze om de vordering over te dragen, is door middel van zogeheten openbare cessie. Cessie is een ander woord voor overdracht. Openbare cessie vereist een daartoe strekkende onderhandse akte, waarin de over te dragen vordering met een voldoende bepaaldheid omschreven wordt. Vereist is tevens dat de cessie wordt meegedeeld aan NAM/IMG.
Indien de onroerende zaak is overdragen middels een NVM-koopakte, is er enige onduidelijkheid en onenigheid in de literatuur over de vraag of de NVM-koopakte zelf kan worden aangemerkt als een akte van cessie. Dat wil zeggen, het is de vraag of de vordering op NAM/IMG al dan niet door de verkoper aan de koper is overdragen door het bepaalde in artikel 7.4 van de NVM-koopakte. De rechtbank Den Haag heeft in een uitspraak (ECLI:NL:RBDHA:2018:6517) geoordeeld dat de vordering op NAM, door middel van artikel 7.4 van de NVM-koopakte, door de verkoper aan de koper is overgedragen. Het IMG zelf hanteert echter het beleid dat een afzonderlijke akte van cessie vereist is voor de overdracht van de schadevergoedingsvordering en dat geldt eveneens voor de (inmiddels opgeheven) Arbiter Bodembeweging. Als u de zekerheid wilt hebben dat de vordering op NAM/IMG zonder meer aan u als koper wordt overdragen, adviseer ik u de schadevergoedingsvordering over te dragen bij afzonderlijke akte van cessie. In dat geval staat de vraag of sprake is van een cessie namelijk niet meer ter discussie.
Als geen sprake is van een NVM-koopovereenkomst en in de koopovereenkomst niets bepaald is over de overdracht van vorderingen aan de koper, zal een openbare cessie middels een separate onderhandse akte zonder meer noodzakelijk zijn.
Enkele voorbeelden van situaties waarin aardbevingsschade na de koop wordt ontdekt
In het voorgaande is het voorbeeld besproken, dat de verkoper van de onroerende zaak van NAM/IMG nog geen schadevergoeding heeft ontvangen. In dat geval is het dus mogelijk dat de verkoper de schadevergoedingsvordering overdraagt aan de koper. De koper kan vervolgens de schade verhalen op NAM/IMG.
Er is echter ook een andere situatie denkbaar, namelijk die waarin de verkoper al een schadevergoedingsvordering heeft ontvangen van IMG/NAM voor de door de koper ontdekte schade en de verkoper die schade niet heeft hersteld. In dat geval staat het vast dat de koper geen schadevergoedingsvordering meer kan ontvangen bij IMG/NAM, aangezien voor die specifieke schades al een schadevergoeding is uitgekeerd.
Of de koper in dat geval de mogelijkheid heeft de schade te verhalen op de verkoper, hangt af van de omstandigheden van het geval, waarbij met name belang is wat er exact in de koopovereenkomst is bepaald. Bovendien zijn binnen deze categorie verschillende situaties denkbaar. Zo kan het zijn dat de verkoper al ruim voor de verkoop een schadevergoeding heeft ontvangen, maar het kan ook zo zijn dat de verkoper een schadevergoeding heeft ontvangen tussen het moment van het sluiten van de koopovereenkomst en het moment van levering van de onroerende zaak. Dit betekent dat iedere situatie op zijn eigen feiten en omstandigheden moet worden beoordeeld, om vast te kunnen stellen of de koper de schade al dan niet kan verhalen op de verkoper.
In het geval de schadevergoeding door de verkoper is ontvangen tussen het moment van het sluiten van de koopovereenkomst en de levering van een woning, kan de koper mijns inziens in de meeste gevallen een beroep doen op artikel 6.1 en 7.4 van de NVM-koopovereenkomst en kan hij zich op het standpunt stellen dat de schadevergoedingsvordering onderdeel was van de koopovereenkomst en aan hem toekomt.
Conclusie
Kortom, heeft de verkoper nog geen schadevergoeding ontvangen van NAM/IMG, dan is het mogelijk dat de verkoper de schadevergoedingsvordering overdraagt aan de koper. Dit kan zowel voorafgaand als na het sluiten van de koopovereenkomst.
Als de koper de schade niet meer op NAM/IMG kan verhalen, omdat de verkoper al een schadevergoeding heeft ontvangen, dan zijn de omstandigheden van het geval bepalend voor het antwoord op de vraag of de schade op de verkoper kan worden verhaald.
Wordt u na of tijdens de koop als koper of verkoper geconfronteerd met aardbevingsschade en wilt u advies over de vraag voor wiens rekening en risico de schade komt of wilt u een vordering tot schadevergoeding overdragen middels een akte van cessie, dan kunt u daartoe met mij contact opnemen via feitsma@defenz.nl of via 06-30206377.
